在房地產市場如此低迷的情況下，房地產開發商都在干些什么？有人忙捂盤，有人忙清盤，王健林領導下的萬達卻在忙著開百貨商場。
近日，從萬達集團傳出消息，萬達集團所屬的萬千百貨宣布將在未來的2～3年內陸續進入全國30個一線城市，以每年10～20家的速度新開門店。相應的，萬千百貨也啟動了所謂的“新動力”計劃，計劃同期招收2200名大學生。
這并不是萬達的終極目標�！拔覀兊哪繕耸窃诓贿h的將來將店面規模擴大到100家。”在接受《小康·財智》記者采訪時，萬千百貨總經理丁遙憧憬說。
事實上，萬達不僅說了，而且做了。雖然剛剛起步，萬千百貨——這家成立于2007年5月份的公司，在短短一年半的時間里已經在全國范圍內開設了4家門店。
“今年年內，我們還將再開7家�！苯邮堋缎】怠へ斨恰酚浾卟稍L時，丁遙就已經預定了當天下午去青島的機票，“因為青島店要開招商會”。
配套商業地產
作為房地產公司，卻大張旗鼓地在百貨行業跑馬圈地，萬達的舉動讓不少業內人士直呼看不懂。
丁遙則一語道破天機：“萬千百貨的首要目標還是為萬達的商業地產服務�！�
丁遙說，萬達集團每一個商業項目中都會規劃一個百貨店。如果這個百貨店為己有的話，萬達集團則可以更好地掌握它招商、裝修的工作進度，也能夠更好地把握好它的定位。
正因為“百貨店的定位對整個商業廣場都發揮很重要的作用”，萬達也一直希望能夠把主動權握在手中。
丁遙認為，“偌大的一個商業廣場，它的商業部分無外乎兩個功能，一個就是零售，另一個則是娛樂�！痹谌稳f千百貨總經理之前，丁遙的職位是萬達集團商業部總經理，專門負責萬達商業地產的招商工作。
在娛樂方面，通過前幾年的苦心經營，萬達已經通過設立電影城強化了這一功能。實踐結果表明，它為萬達商業地產帶來了可觀的消費性人群，有利地提升了萬達商業地產的品牌知名度和商業價值。
娛樂性需求的充分滿足，讓萬達看到了零售性需求的巨大潛力，因此迫切需要在零售領域建立具有明顯消費導向作用的業態。綜合性的百貨商場顯然是最佳選擇，“它體量最大，它的這種定位，整個的裝修，包括這種品質基本上決定了你整個商業項目的這種品質。”
那么，萬達為什么不直接通過招商引進成熟的百貨品牌，而非要設立自有品牌的百貨來提升人氣呢？事實上，過去萬達的百貨業態一直也是通過招商的途徑引進，比如北京萬達廣場的新世界百貨。
曾有過非常豐富的招商經驗的丁遙承認，這與全球金融危機不無關系�，F實的環境面前，很多百貨企業紛紛停止了擴張的步伐，這也給萬達的招商帶來了很大難度。而且，由于與萬達的根本點不一樣，外來百貨品牌的戰略規劃和萬達商業地產也很難一致。
綜合考慮之下，反倒不如開設己有百貨品牌。在丁遙看來，除了百貨，萬達商業地產中還有沃爾瑪、蘇寧電器、國美、麥當勞、肯德基等等那些非常成熟的品牌，這些品牌都擁有著比較穩定的客流量。這個客流量完全可以與萬千百貨共享，共同把萬達商業地產的氣氛烘托出來。
稀釋風險
“萬達做百貨，還有一個原因，那就是看好百貨業的前景。”丁遙說。
熟悉萬達的人都知道，這并不是萬達第一次涉入百貨行業。早在2002年，萬達就投資了一個叫做大洋百貨的百貨企業，不過，在一年多后，萬達選擇了主動退出。
丁遙說，當時萬達對百貨業的投資更多地出于投資的考慮。由于萬達當時還是以住宅開發為主，因此房地產和百貨之間沒有太大的互動性，“老板最后選擇了放棄”。
多年之后，已經轉型成為全國最大商業地產公司的萬達的重新進入，與王健林的百貨情結不無關系。
當然，這不是全部�！斑M入百貨行業，還有稀釋單一房地產行業帶來的風險的考慮�！倍∵b說。
類似于萬達這樣的商業地產企業，其項目投資通常額度很大(萬達商業項目的投資額大多在15億元左右)，回收周期很長(萬達商業項目“只租不售”的政策使得回收周期更長)。雖然利潤率很高，但它受國家的財政政策以及總體經濟環境的影響很大。
相比之下，零售業則是一個受外部影響比較小的行業，雖然利潤率不高，不過它可以有很穩健的現金流，有很穩定的業務，不太輕易受到外部因素的約束和管束。
商業地產和零售業這兩種業態極強的互補性，恰恰是萬達所看重的�！叭f達需要這樣一個很好的產業結構�！倍∵b說。把百貨業直接納入到商業項目中經營，更加降低了萬千百貨經營風險的同時，增加了兩個產業之間的依存度。丁遙認為，不到萬達廣場里面來經營，萬千百貨很難生存，或者說培育的周期會很長，可能長到難以等待。當然借助于萬千百貨的快速成長，萬達的商業項目的商業價值也更加凸顯。
從目前來看，這兩種業態的搭配顯然有其合理之處�！叭f千百貨的經營狀況比我們計劃的略好”，對于萬千百貨的現狀，丁遙很是滿意，“每家門店的年銷售額都過億�！卑凑招袠I標準，百貨公司首年的銷售額只要達到5000萬，就算成功。
當然，丁遙并不認為這是自己的功勞所致，“這不是我們萬千管理得多好，競爭力有多強，我覺得主要還是依托萬達廣場所致，這個廣場本身帶來的資源加速了你成長的速度。”
正是考慮到與商業地產的良好搭配利好整個萬達集團的經營風險的稀釋，萬千百貨也由此獲得了來自萬達集團的強力支持。為此，萬達甚至要冒著與現有百貨合作伙伴鬧僵的風險。
據了解，目前為止，在部分萬達商業項目中都入駐了包括新世界百貨等在內的成熟的百貨品牌。當《小康·財智》記者問及萬達自有百貨品牌的出現會不會讓這些品牌感覺到威脅而退出萬達商圈時，丁遙鎮定地回復說，對此萬達集團內部早有準備，從萬千百貨的角度，他個人甚至巴不得對方退出，因為“這些已經成熟商圈內的百貨企業的年銷售額基本上都能達到10億元之巨”。在丁遙看來，這正是萬千所需要的，對方如果退出，萬千正好可以順勢而為。
如果說之前的答復還算中規中矩的話，那么丁遙接下來的說辭則很有點語不驚人死不休的感覺。在接受《小康·財智》記者采訪時，丁遙說，即便是對方無意退出，“合約期一到，萬千百貨也會主動把場地給收回來�！倍∵b認為這個方式也許會多種多樣，比如參股等，“但萬千百貨一定會進入”。
丁遙承認萬達之所以有如此大的決心，很大程度上是因為萬達院線——萬達在商業地產與娛樂的搭配的結晶——成功的激勵。自2004年依托于萬達商業地產項目上線以來，短短4年多時間，萬達院線已經成為了中國規模最大的影院投資商和運營商。截至2009年初，萬達院線已經在全國擁有影城38家，銀幕304塊，年票房收入達6億元，占據了全國票房收入的15%強。
萬達的野心
在接受《小康·財智》記者采訪時，丁遙一直沉浸于萬千百貨的美好愿景之中。據丁介紹，除了今年即將新開的7家店面，萬千百貨明年的計劃是新開15~17家店面。這樣，萬千百貨在兩年內就擁有至少26家店面。
“26家店面，你知道這意味著什么嗎？”丁遙突然反問《小康·財智》記者。
“這就意味著萬千百貨到時候就可以進入到行業前三名了�！倍∵b興奮地說。
根據多年的招商經驗，丁遙發現，象國美、蘇寧、麥當勞、肯德基、家樂福、沃爾瑪等基本上都是全國范圍內連鎖發展，“萬達開到哪兒，它們就走到哪兒”。而百貨業則相對分散得多，大多是區域式經營，規模最大的百盛百貨的店面數量也僅有40余家。丁遙由此判斷，中國連鎖百貨業未來還有很大的發展空間，而他首先要做的就是快速擴張萬千百貨的店面。
“我們計劃4～5年以后，萬千百貨的店面數量要達到50~60家店。到時候萬千百貨的店面規模可能已經在全國排在第一或者第二了�！边@或許就是丁遙的野心。
如何快速開店，丁遙并不陌生。外界或許并不知情的是，在加入萬達集團之前，丁遙作為蘇寧電器的創業元老之一，長期高居商務總監之位，主要任務也是尋找優質店面資源，為蘇寧大規模擴張做準備。況且，至少在幾年之內，有了萬達這樣一個強大的靠山，丁遙并不需要為選址而苦惱�！拔覀儜撓嘈湃f達商業地產團隊的選址以及萬達商業項目對于城市的輻射能力”丁遙說。
丁遙最擔心的其實是人�！疤K寧的經驗告訴我，對于一家高速擴張的企業而言，最需要的可能不是資金，而是源源不斷的人才需求。”丁遙對《小康·財智》坦言，“如何讓人才的梯隊培養跟上企業的發展”，是他目前遇到的最為棘手的問題�！盁o時不刻都在想，睡覺都在想這事兒。稍有不慎，不用別人，自己就能把自己整死了�！�
為此，丁遙借鑒了蘇寧“1200”工程的做法，啟動了“新動力”工程，計劃三年內招收2200多名大學畢業生。
從2003年到今，蘇寧“自主培養人才”思路集中體現的每年一期的“1200工程”已經連續實施了7年，并已經成為了蘇寧人才梯隊建設的重要組成部分。據介紹，其一期員工已100%晉升為部長級以上干部，其中85%為副經理級以上干部，10%為正經理級以上干部；二期員工中也有15%人員晉升為副經理級以上干部；三期員工中則有22%人員晉升為正部長以上干部。
這樣的效果正是丁遙希望能夠在萬千百貨所樂見的。丁遙的計劃是，在有了相當的人才儲備之后，萬千百貨將會進入到一個快速擴張的階段。它意味著萬千百貨的店面數量將有著非常快速的增長。它不止在萬達廣場里面開店，也開始大量地進入到其他的購物中心里面，只要符合萬千選址需求。在丁遙看來，這一階段，萬千百貨的發展完全是占據優質店面資源為目標。
這無異于國美、蘇寧的開店模式在百貨業的翻版。對此，丁遙并不否認，“從長遠看，百貨業遲早也會像家電連鎖業一樣，只能存在2~3家全國性的連鎖企業�！�
“我希望萬千百貨能夠成為其中的一員�！倍∵b說。
本人原發表于《小康·財智》2009年7月期
作者：黃君發 來源：中國管理傳播網 |
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