房地產(chǎn)企業(yè)歷來是稅務(wù)稽查的重點企業(yè)。在強大的稽查壓力下，企業(yè)積極提高自身的應(yīng)對能力對維護企業(yè)合法稅收利益至關(guān)重要。本文旨在梳理稅務(wù)機關(guān)常用的稽查方法，幫助企業(yè)更好地應(yīng)對稅務(wù)稽查。
一、房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)稽查方法分析
房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)稽查中，稅務(wù)機關(guān)常用的檢查方法有：案頭報表分析、征管信息系統(tǒng)運用、詢問、調(diào)取賬簿、責(zé)成提供資料、實地檢查、外調(diào)協(xié)查、查詢存款賬戶或儲蓄存款、運輸郵政單證查詢以及異地協(xié)查等。以下分別對各種檢查方法進行介紹：
1. 案頭報表分析及征管信息系統(tǒng)運用
在確定稽查對象后，稅務(wù)機關(guān)首先會調(diào)取該企業(yè)的所得稅申報表、資產(chǎn)負(fù)債表、利潤表等報表，通過核實分析查找企業(yè)可能存在的問題，初步確定稅務(wù)稽查的方向和重點。在案頭報表分析階段，稅務(wù)機關(guān)常用的分析方法包括：申報表比率分析、財務(wù)費用分析以及業(yè)務(wù)招待費分析等。除了案頭報表，稅務(wù)機關(guān)通常還會通過征管信息系統(tǒng)詳細(xì)了解企業(yè)的納稅情況，分析企業(yè)可能存在的涉稅違法問題。
2. 詢問
稅務(wù)機關(guān)有權(quán)向相關(guān)人員詢問企業(yè)稅務(wù)事項的具體情況，詢問對象通常為直接負(fù)責(zé)稅務(wù)事項的企業(yè)工作人員、企業(yè)財務(wù)或稅務(wù)部門負(fù)責(zé)人以及企業(yè)法定代表人。稅務(wù)機關(guān)進行詢問，應(yīng)當(dāng)由兩名以上檢查人員實施。除在被查對象生產(chǎn)、經(jīng)營場所詢問外，應(yīng)當(dāng)向被詢問人送達(dá)《詢問通知書》。詢問時應(yīng)當(dāng)告知被詢問人如實回答問題。詢問筆錄應(yīng)當(dāng)交被詢問人核對或者向其宣讀；詢問筆錄有修改的，應(yīng)當(dāng)由被詢問人在改動處捺指印；核對無誤后，由被詢問人在尾頁結(jié)束處寫明“以上筆錄我看過（或者向我宣讀過），與我說的相符”，并逐頁簽章、捺指印。被詢問人拒絕在詢問筆錄上簽章、捺指印的，檢查人員應(yīng)當(dāng)在筆錄上注明。
3. 調(diào)取賬簿
調(diào)取賬簿是稅務(wù)機關(guān)最經(jīng)常運用的檢查方法。在調(diào)取賬簿時，稅務(wù)機關(guān)同樣應(yīng)當(dāng)遵守法定程序。調(diào)取賬簿、記賬憑證、報表和其他有關(guān)資料時，應(yīng)當(dāng)向被查對象出具《調(diào)取賬簿資料通知書》，并填寫《調(diào)取賬簿資料清單》交其核對后簽章確認(rèn)。調(diào)取納稅人、扣繳義務(wù)人以前會計年度的賬簿、記賬憑證、報表和其他有關(guān)資料的，應(yīng)當(dāng)經(jīng)所屬稅務(wù)局局長批準(zhǔn)，并在3個月內(nèi)完整退還；調(diào)取納稅人、扣繳義務(wù)人當(dāng)年的賬簿、記賬憑證、報表和其他有關(guān)資料的，應(yīng)當(dāng)經(jīng)所屬設(shè)區(qū)的市、自治州以上稅務(wù)局局長批準(zhǔn)，并在30日內(nèi)退還。
4. 責(zé)成提供資料
除了賬簿，稅務(wù)機關(guān)同時有權(quán)要求企業(yè)提供相關(guān)合同文本、入賬憑證等資料。通過與賬簿、其他信息的交叉核對，發(fā)現(xiàn)企業(yè)試圖隱瞞的涉稅事項。通常，稅務(wù)機關(guān)要求企業(yè)提供的資料包括：開發(fā)建設(shè)承包合同、設(shè)計合同、委托銷售合同、銷售合同、相關(guān)業(yè)務(wù)對應(yīng)的發(fā)票等。
5. 實地檢查
稅務(wù)機關(guān)在稅務(wù)檢查過程中可能會走訪樓盤現(xiàn)場，實地查看樓盤規(guī)劃建設(shè)、使用和銷售情況。實地檢查階段，企業(yè)常被發(fā)現(xiàn)的問題有：車庫或物業(yè)用房等已出租或出售未入賬繳納稅款、商品房已出售未入賬繳納稅款等。
6. 外調(diào)協(xié)查
房地產(chǎn)開發(fā)涉及到土地、房屋等不動產(chǎn)以及建設(shè)規(guī)劃等相關(guān)部門的審批，從其他政府部門獲取相關(guān)信息有利于稅務(wù)機關(guān)全面了解企業(yè)狀況。因此，在稽查中，稅務(wù)機關(guān)常會協(xié)調(diào)拆遷辦、土地管理部門、房產(chǎn)管理部門、發(fā)改委及規(guī)劃局等相關(guān)部門進行調(diào)查，獲取其他部門掌握的企業(yè)信息。通過外調(diào)協(xié)查，稅務(wù)機關(guān)可以掌握企業(yè)拆遷相關(guān)資料、入賬的銷售面積是否與實際銷售面積相符等信息。
7. 查詢存款賬戶或儲蓄存款
稅務(wù)機關(guān)有權(quán)檢查納稅人、扣繳義務(wù)人的存款賬戶和儲蓄賬戶，但應(yīng)當(dāng)經(jīng)過法定程序。查詢從事生產(chǎn)、經(jīng)營的納稅人、扣繳義務(wù)人存款賬戶的，應(yīng)當(dāng)經(jīng)所屬稅務(wù)局局長批準(zhǔn)，憑《檢查存款賬戶許可證明》向相關(guān)銀行或者其他金融機構(gòu)查詢。查詢案件涉嫌人員儲蓄存款的，應(yīng)當(dāng)經(jīng)所屬設(shè)區(qū)的市、自治州以上稅務(wù)局局長批準(zhǔn)，憑《檢查存款賬戶許可證明》向相關(guān)銀行或者其他金融機構(gòu)查詢。
二、 企業(yè)應(yīng)對要點
1. 正確進行稅務(wù)處理
稅務(wù)機關(guān)進行稅務(wù)稽查和企業(yè)應(yīng)對的實質(zhì)性問題是企業(yè)的稅務(wù)處理是否正確。因此，進行正確的稅務(wù)處理是企業(yè)成功應(yīng)對稅務(wù)稽查的關(guān)鍵和基礎(chǔ)。這就對企業(yè)財務(wù)人員提出了更高的要求。企業(yè)財務(wù)人員在日常工作中應(yīng)當(dāng)注重專業(yè)積累，提高自身專業(yè)素質(zhì)，認(rèn)真、正確地處理每一筆稅務(wù)事項，保證企業(yè)的稅務(wù)處理符合我國稅法的要求。
2. 關(guān)注檢查人員檢查手續(xù)是否完備
我國稅法明確規(guī)定了稅務(wù)機關(guān)進行檢查的程序要求。稅務(wù)機關(guān)進行檢查，應(yīng)當(dāng)在法定職權(quán)范圍內(nèi)、依照法定程序進行。遵守法定程序能夠避免稅務(wù)機關(guān)濫用職權(quán)，保護納稅人的合法權(quán)益。如稅務(wù)機關(guān)進行稅務(wù)檢查時應(yīng)當(dāng)持有檢查證件、調(diào)取企業(yè)賬簿應(yīng)當(dāng)出具《調(diào)取賬簿資料通知書》或履行相應(yīng)的審批手續(xù)并在法定期限內(nèi)歸還等。我們建議企業(yè)在接受檢查時，熟悉稅務(wù)機關(guān)應(yīng)當(dāng)遵守的檢查程序，在必要的時候積極維護自身的合法權(quán)益。
3. 憑證、發(fā)票、賬簿等資料一致
憑證、發(fā)票、賬簿等資料是否一致是稅務(wù)機關(guān)檢查的一項重要內(nèi)容，三者不一致時往往隱含著虛假或錯誤的稅務(wù)處理。房地產(chǎn)企業(yè)普遍面臨的一個問題就是發(fā)票憑證眾多、開發(fā)成本發(fā)票難以取得，因此，企業(yè)更應(yīng)當(dāng)在日常經(jīng)營活動中重視發(fā)票的取得，并進行日常稅務(wù)處理時注意使三者保持一致，避免留下法律隱患。
4. 歷次納稅申報及向不同部門申報的資料一致
稅務(wù)機關(guān)在檢查中通常會綜合運用企業(yè)歷次納稅申報的資料，并協(xié)調(diào)其他政府部門掌握房地產(chǎn)項目開發(fā)建設(shè)的詳細(xì)信息。因此，我們建議企業(yè)在進行納稅申報時萬萬不可存有僥幸心理，對向各部門提交的申報資料進行系統(tǒng)管理，確保納稅申報資料與其他資料一致，避免稅務(wù)機關(guān)發(fā)現(xiàn)從中發(fā)現(xiàn)疑點。
房地產(chǎn)開發(fā)涉及稅種多、稅務(wù)事項繁瑣，企業(yè)難免存在不合規(guī)情形。另一方面，由于中國稅法本身的過于繁瑣和不完善，稅務(wù)機關(guān)執(zhí)法過程中不可避免地存在不規(guī)范行為。企業(yè)財務(wù)人員由于對稅務(wù)稽查程序和方法缺乏專業(yè)性的了解，往往難以最大限度地維護企業(yè)利益。通過本文的介紹，希望企業(yè)財務(wù)人員了解稽查常用方法，做到知己知彼，從容應(yīng)對。
附錄：近期房地產(chǎn)財稅課程
重慶 10月14-15日：大數(shù)據(jù)征管背景下建筑房地產(chǎn)企業(yè)營改增疑難問題處理暨合同控稅與稽查風(fēng)險管控及會計核算
北京 10月19-20日：后營改增時代，建筑安裝企業(yè)稅務(wù)風(fēng)險管控的7類合同簽訂要點、票據(jù)控稅策略和PPP項目全過程中的財務(wù)與稅務(wù)處理
長春 10月20-21日：金三背景增值稅模式下房地產(chǎn)建安企業(yè)十大稅種全面稅收風(fēng)險排查與節(jié)稅策略研討會
石家莊 10月20-21日：2017增值稅時代房地產(chǎn)企業(yè)重特事項稅收風(fēng)險管控與操作實務(wù)專題
廣州 10月21-22日：2017房地產(chǎn)開發(fā)流程稅收風(fēng)險管理暨并購重組稅務(wù)規(guī)劃專題班
南京 10月28-29日：2017房地產(chǎn)與建筑企業(yè)會計核算實務(wù)與稅收風(fēng)險防范專題
廈門 11月4-5日：營改增后房地產(chǎn)業(yè)土地增值稅清算政策解析與操作應(yīng)對
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