編者按：近幾年，國家稅務總局相繼出臺了加強土地增值稅征管的政策文件，對清算條件、收入確認、成本費用和扣除等方面都作了較為明確的規定。《國家稅務總局關于印發<土地增值稅清算管理規程>的通知》(國稅發〔2009〕91號)對土地增值稅清算做了詳細規定。但由于土地增值稅政策專業性強、操作過程復雜，時間跨度長，稅款金額較大等原因，現實中多數房地產開發企業對清算規定執行不到位，達到條件主動清算的企業很少，導致土地增值稅清算的涉稅風險不斷加大。
土地增值稅以預征為主，符合條件的進行清算。《土地增值稅暫行條例實施細則》第十六條規定，納稅人在項目全部竣工結算前轉讓房地產取得的收入，由于涉及成本確定或其他原因，而無法據以計算土地增值稅的，可以預征土地增值稅，待該項目全部竣工、辦理結算后再進行清算，多退少補。根據《國家稅務總局關于印發<土地增值稅清算管理規程>的通知》(國稅發〔2009〕91號)規定，土地增值稅清算，是指納稅人在符合土地增值稅清算條件后，依照稅收法律、法規及土地增值稅有關政策規定，計算房地產開發項目應繳納的土地增值稅稅額，并填寫《土地增值稅清算申報表》，向主管稅務機關提供有關資料，辦理土地增值稅清算手續，結清該房地產項目應繳納土地增值稅稅款的行為。《國家稅務總局關于土地增值稅清算有關問題的通知》（國稅函〔2010〕220號）對“土地增值稅清算后應補繳的土地增值稅加收滯納金問題”的規定是，納稅人按規定預繳土地增值稅后，清算補繳的土地增值稅，在主管稅務機關規定的期限內補繳的，不加收滯納金。
一、土地增值稅的清算條件
土地增值稅的清算條件，是指應繳土地增值稅的開發項目進行清算應達到的條件。土地增值稅的清算條件有兩種，一是主動清算條件，二是被動清算條件。
（一）主動清算條件
納稅人符合下列條件之一的，應進行土地增值稅的清算：
1、房地產開發項目全部竣工、完成銷售的；（是指開發項目已經行政管理機關驗收取得初始產權證或驗收證明，開發的項目已經全部銷售完畢；）
2、整體轉讓未竣工決算房地產開發項目的；（是指整體將開發的未完工項目轉讓銷售；）
3、直接轉讓土地使用權的。（是指納稅人將依法取得的土地使用權轉讓。）
上述清算條件是主動清算條件，也就是說，房地產開發企業的開發項目符合上述任何一種條件，就應主動按照規定的時間進行土地增值稅的清算。
（二）被動清算條件
被動清算條件，是指雖未達到主動清算條件，但是稅務機關要求進行清算的條件。國稅發〔2009〕91號文規定：符合下列條件之一的，主管稅務機關可要求納稅人進行土地增值稅清算：
1、已竣工驗收的房地產開發項目，已轉讓的房地產建筑面積占整個項目可售建筑面積的比例在85%以上，或該比例雖未超過85%，但剩余的可售建筑面積已經出租或自用的；
2、取得銷售（預售）許可證滿三年仍未銷售完畢的；
3、納稅人申請注銷稅務登記但未辦理土地增值稅清算手續的；
4、省（自治區、直轄市、計劃單列市）稅務機關規定的其他情況。
需注意的是，國稅發〔2009〕91號對納稅人申請注銷稅務登記進行土地增值稅清算，明確了時限要求。即申請注銷稅務登記前，必須完成土地增值稅清算工作，否則不予辦理稅務注銷、工商注銷。
二、清算時間要求
（一）主動清算時間要求
符合主動清算條件規定的納稅人，須在符合清算條件之日起90日內對項目進行清算，攜帶清算資料到主管稅務機關申請辦理清算手續；稅務部門受理窗口按規定對報送的資料進行核對，做出是否受理的決定；對受理的清算項目應在一定期限內及時組織清算審核。
（二）被動清算時間要求
符合被動清算條件規定的納稅人，由稅務機關確定是否進行清算；對于確定需要清算的，由主管稅務機關下達《土地增值稅清算通知書》，納稅人應當在收到清算通知之日起90日內辦理清算手續。
三、清算結果及法律責任
主管稅務機關受理納稅人清算申請后，應交由具體負責進行土地增值稅清算的稅務部門進行清算，清算時間一般不得超過30日，如遇特殊情況可適當延長清算時間，但最長不得超過45日。
清算審核工作完成后，應由主管稅務機關向納稅人出具《土地增值稅清算結論書》和《稅務事項通知書》，并按稅務文書送達程序及時送達納稅人。
納稅人接到稅務機關出具的《土地增值稅清算結論書》和《稅務事項通知書》后，應根據稅務機關的結論和有關規定，辦理補繳稅款或退稅手續。
納稅人不配合稅務部門進行清算、提供虛假資料或發現有其他違反稅法行為的，按照《稅收征收管理法》的有規定處理。
轉自：華稅
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