您的位置：企業(yè)培訓(xùn)網(wǎng) > 管理學(xué)堂 > 資本財(cái)務(wù) > 財(cái)務(wù)人員必須知道的房地產(chǎn)業(yè)稅收風(fēng)險(xiǎn)提示 1企業(yè)所得稅
（1）未完工開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的銷售收入是否已按規(guī)定預(yù)計(jì)毛利額，計(jì)入當(dāng)前應(yīng)納稅所得額繳納企業(yè)所得稅。
（2）產(chǎn)品完工后是否及時(shí)結(jié)算其計(jì)稅成本并計(jì)算此前銷售收入的實(shí)際毛利額，同時(shí)將其與對(duì)應(yīng)的預(yù)計(jì)毛利額之間的差額，計(jì)入當(dāng)年度本項(xiàng)目的應(yīng)納稅所得額繳納企業(yè)所得稅。對(duì)于跨年度房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的已完工出售部分，有無(wú)不按權(quán)責(zé)發(fā)生制原則確認(rèn)收入或故意推遲實(shí)現(xiàn)工程結(jié)算收入的現(xiàn)象。
（3）客戶放棄的購(gòu)房定金、沒(méi)收的違約保證金、施工方延誤工期的罰款收入、先租后售收取的租金等是否按規(guī)定確認(rèn)收入。
（4）取得的土地資產(chǎn)是否不按規(guī)定計(jì)價(jià)，包括是否擅自擴(kuò)大或減少土地資產(chǎn)的價(jià)值；是否存在將購(gòu)進(jìn)土地進(jìn)行三通一平后，通過(guò)評(píng)估虛增土地成本，計(jì)入開(kāi)發(fā)成本。
（5）是否虛列拆遷補(bǔ)償費(fèi)，虛增成本。包括：是否虛增拆遷戶數(shù)，多列拆遷補(bǔ)償費(fèi)或虛增補(bǔ)償金額，多列拆遷補(bǔ)償費(fèi)；征地、拆遷支出，是否按規(guī)定進(jìn)行歸集分?jǐn)�，涉及分片分期開(kāi)發(fā)的，是否在各個(gè)項(xiàng)目進(jìn)行合理分?jǐn)偂?
（6）是否簽訂虛假合同、協(xié)議，虛列、多列或重復(fù)列支成本費(fèi)用。包括：是否簽訂虛假單項(xiàng)合同，取得虛開(kāi)發(fā)票，提高建安工程費(fèi)用；是否存在利用關(guān)聯(lián)關(guān)系虛增成本轉(zhuǎn)移利潤(rùn)，從關(guān)聯(lián)企業(yè)購(gòu)進(jìn)材料，向關(guān)聯(lián)企業(yè)發(fā)包或分包工程，人為提高材料價(jià)格或建安費(fèi)用；采取包工不包料方式發(fā)包工程，并在開(kāi)發(fā)企業(yè)提供的材料、水電和其他物資已憑發(fā)票計(jì)入開(kāi)發(fā)成本的情況下，是否讓施工企業(yè)按勞務(wù)費(fèi)和材料價(jià)款的合計(jì)金額再次開(kāi)具發(fā)票，并負(fù)擔(dān)其多開(kāi)部分的稅款，重復(fù)列支開(kāi)發(fā)成本；是否虛列工程監(jiān)理費(fèi)；是否存在從法人代表個(gè)人賬戶支付公司采購(gòu)費(fèi)用的情況。
（7）是否取得不符合規(guī)定的發(fā)票入賬，多列成本費(fèi)用。包括：取得舊版作廢發(fā)票入賬；涂改、偽造、自行填開(kāi)發(fā)票入賬；取得第三方開(kāi)具的發(fā)票入賬；取得開(kāi)具內(nèi)容不實(shí)的發(fā)票入賬等。
（8）是否混淆成本核算對(duì)象，未按配比原則結(jié)轉(zhuǎn)產(chǎn)品成本。包括：是否未根據(jù)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的特點(diǎn)及實(shí)際情況確定成本核算對(duì)象，所有開(kāi)發(fā)工程成本在一個(gè)賬戶中核算，無(wú)法確認(rèn)當(dāng)期單項(xiàng)工程開(kāi)發(fā)成本；企業(yè)各期成本核算混亂，提前列支下期項(xiàng)目成本；一次性列支應(yīng)由各期分?jǐn)偟耐恋爻杀荆ê恋馗綄俪杀荆晃磫为?dú)核算有償轉(zhuǎn)讓或自用配套設(shè)施的成本，將其全部計(jì)入可售房屋開(kāi)發(fā)成本；雖單獨(dú)核算有償轉(zhuǎn)讓或自用配套設(shè)施的成本，但只分?jǐn)偨ㄖ惭b工程費(fèi)，而土地成本、前期工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、借款利息等費(fèi)用在已售房屋中分?jǐn)�；發(fā)生銷售退回業(yè)務(wù)，只沖減收入，不沖回已結(jié)轉(zhuǎn)成本。
（9）是否將資本性支出直接列入當(dāng)期成本，減少應(yīng)納稅所得額。包括：將辦公用的電子設(shè)備、汽車、音像設(shè)備等固定資產(chǎn)計(jì)入銷售費(fèi)用或在低值易耗品賬戶核算，進(jìn)行稅前扣除；由開(kāi)發(fā)企業(yè)投資建設(shè)的，位于開(kāi)發(fā)小區(qū)內(nèi)的郵電通訊、學(xué)校、醫(yī)療等配套設(shè)施在完工后出租的，未將其按固定資產(chǎn)進(jìn)行賬務(wù)處理；在開(kāi)發(fā)小區(qū)內(nèi)建造的會(huì)所、售樓部、停車場(chǎng)庫(kù)、物業(yè)管理場(chǎng)等產(chǎn)權(quán)歸開(kāi)發(fā)企業(yè)所有的，未按固定資產(chǎn)進(jìn)行賬務(wù)處理；臨時(shí)出租的待售開(kāi)發(fā)產(chǎn)品，對(duì)其已計(jì)提折舊處理是否正確。企業(yè)購(gòu)買的交通工具（車輛）不計(jì)入固定資產(chǎn)計(jì)提折舊，而是直接進(jìn)入管理費(fèi)用，影響當(dāng)年利潤(rùn)，可能存在少繳納企業(yè)所得稅的風(fēng)險(xiǎn)。
（10）是否擴(kuò)大期間費(fèi)用列支范圍及標(biāo)準(zhǔn)，減少應(yīng)納稅所得額。包括：“廣告費(fèi)”、“業(yè)務(wù)宣傳費(fèi)”、“業(yè)務(wù)招待費(fèi)”、“壞賬損失”等期間費(fèi)用是否按規(guī)定的范圍和標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行扣除，是否存在為規(guī)避扣除比例的限制而將上述費(fèi)用部分計(jì)入開(kāi)發(fā)成本的情況；開(kāi)發(fā)產(chǎn)品完工前的借款利息，是否一次性計(jì)入當(dāng)期損益，虛增財(cái)務(wù)費(fèi)用；高于同類同期商業(yè)銀行貸款利率支付的利息是否調(diào)整；從關(guān)聯(lián)方取得的借款金額超過(guò)其注冊(cè)資本50%的，超過(guò)部分的利息支出，是否已作納稅調(diào)整；工資及“三費(fèi)”扣除是否正確。是否將工資性的支出列入了營(yíng)業(yè)費(fèi)用，未進(jìn)行納稅調(diào)整；計(jì)提的以前年度應(yīng)計(jì)未計(jì)、應(yīng)提未提的折舊、費(fèi)用是否已作納稅調(diào)整；是否在稅前扣除與收入無(wú)關(guān)的支出。如違規(guī)列支行政性罰款，少申報(bào)繳納企業(yè)所得稅。
（11）各項(xiàng)跌價(jià)準(zhǔn)備金、投資減值準(zhǔn)備是否已作納稅調(diào)整；政策性減免稅金是否視作已繳稅金，少申報(bào)繳納企業(yè)所得稅和土地增值稅；以前年度損益調(diào)整事項(xiàng)未計(jì)入以前年度所得計(jì)繳所得稅的，是否已作納稅調(diào)整；接受捐贈(zèng)貨幣性資產(chǎn)是否未調(diào)增應(yīng)納稅所得額，少繳企業(yè)所得稅；接受捐贈(zèng)非貨幣性資產(chǎn)是否低價(jià)入賬，少繳所得稅；固定資產(chǎn)盤(pán)盈收入是否未入賬或者低價(jià)入賬，少繳所得稅；未經(jīng)審批的固定資產(chǎn)盤(pán)虧，是否未作納稅調(diào)增，少繳企業(yè)所得稅；無(wú)法支付的應(yīng)付款項(xiàng)長(zhǎng)期掛賬不并入應(yīng)納稅所得額，少繳企業(yè)所得稅。預(yù)提費(fèi)用的貸方余額長(zhǎng)期掛賬，是否未做納稅調(diào)整。
2土地增值稅
（12）對(duì)普通標(biāo)準(zhǔn)住宅的界定是否符合要求。是否將適用非普通住宅等高預(yù)征率的商品房與普通住房混淆在一起核算，少繳稅款。
（13）是否以工程未結(jié)算、未決算或是商品房未銷售完畢等各種理由不進(jìn)行土地增值稅的清算。
（14）是否按規(guī)定確定土地增值稅的清算單位。
（15）混淆不同項(xiàng)目成本，把不同的項(xiàng)目成本費(fèi)用混淆，是否按規(guī)定進(jìn)行成本費(fèi)用分?jǐn)偅皇欠穸嚅_(kāi)具建安發(fā)票金額，虛增建安成本；按照開(kāi)出的發(fā)票金額作為銷售收入環(huán)節(jié)申報(bào)稅款，而對(duì)于預(yù)收賬款，是否只作長(zhǎng)期掛賬處理，不作收入，隱瞞收入少申報(bào)稅款；轉(zhuǎn)讓方以凈地價(jià)轉(zhuǎn)讓土地且由受讓方代繳的土地出讓金和各項(xiàng)稅費(fèi)的，是否將土地出讓金和各項(xiàng)稅費(fèi)轉(zhuǎn)換一并計(jì)算繳納各項(xiàng)稅款。
（16）是否未按規(guī)定從開(kāi)發(fā)成本中分離并歸集利息支出，將超過(guò)貸款期限的利息和罰息稅前扣除。
（17）是否列支不屬于清算項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)成本；從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，在綠化工程支出方面，是否存在代開(kāi)與實(shí)際業(yè)務(wù)價(jià)款不符的發(fā)票并據(jù)實(shí)扣除，虛增開(kāi)發(fā)成本，少繳納土地增值稅。
（18）是否未按規(guī)定方法將相關(guān)項(xiàng)目成本在普通住宅和非普通住宅之間進(jìn)行分?jǐn)偂?
（19）是否通過(guò)多次對(duì)土地進(jìn)行評(píng)估增值的方式增加土地成本，少繳土地增值稅；房地產(chǎn)企業(yè)利用土地評(píng)估，將評(píng)估增值的土地成本直接記入開(kāi)發(fā)成本，虛增土地成本，少繳納土地增值稅。
（20）清算后又銷售或有償轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)，是否未按規(guī)定進(jìn)行納稅申報(bào)，仍然采用預(yù)征方式申報(bào)；是否存在達(dá)到土地增值稅清算條件，并已經(jīng)進(jìn)行清算后，剩余的存量房銷售時(shí)未按原清算成本進(jìn)行申報(bào)繳納土增稅，只按預(yù)征率申報(bào)繳納，造成少繳稅款。
（21）是否及時(shí)進(jìn)行土地增值稅清算，是否及時(shí)向稅務(wù)機(jī)關(guān)報(bào)送清算資料，報(bào)送的資料是否完整。
3城鎮(zhèn)土地使用稅
（22）承租集體土地用于開(kāi)發(fā)項(xiàng)目建設(shè)，是否繳納土地使用稅。
（23）土地等級(jí)和使用稅額變更后是否及時(shí)調(diào)整納稅申報(bào)。
（24）開(kāi)發(fā)用地在開(kāi)發(fā)期間是否按規(guī)定計(jì)征土地使用稅；《土地使用稅暫行條例》第三條中規(guī)定：土地使用稅按照企業(yè)實(shí)際占用面積繳納。在實(shí)際中，企業(yè)認(rèn)為有證無(wú)地的部分企業(yè)沒(méi)有實(shí)際占用，因而在繳稅過(guò)程中未按照土地房屋權(quán)屬證書(shū)上的面積繳稅。
（25）未銷售的商品房占用的土地是否按規(guī)定繳納土地使用稅。
（26）符合土地使用稅減免政策的納稅人是否按規(guī)定辦理審批或備案手續(xù)；企業(yè)與農(nóng)民或集體簽訂土地租賃合同，長(zhǎng)租(50年或70年)無(wú)產(chǎn)權(quán)證，實(shí)際擁有使用權(quán)，沒(méi)有土地使用權(quán)證，是否存在未申報(bào)納稅造成少繳土地使用稅的情況。
（27）企業(yè)實(shí)際占有使用土地的時(shí)間與辦理土地使用證的時(shí)間不一致，在計(jì)算繳納稅款時(shí)應(yīng)以實(shí)際占有使用的時(shí)間，而不是以辦證的時(shí)間。以辦證時(shí)間為準(zhǔn)計(jì)算繳納稅款的，可能存在少繳納土地使用稅問(wèn)題。
4契稅
（28）出讓方式取得國(guó)有土地使用權(quán)，是否按照取得該土地使用權(quán)支付的全部經(jīng)濟(jì)利益計(jì)繳契稅。具體包括：以協(xié)議方式出讓的，契稅計(jì)稅價(jià)格里是否未包括土地補(bǔ)償費(fèi)、安置補(bǔ)償費(fèi)、地上附著物和青苗補(bǔ)償費(fèi)、拆遷補(bǔ)償費(fèi)、市政建設(shè)配套費(fèi)等承受者應(yīng)支付的貨幣、實(shí)物、無(wú)形資產(chǎn)及其他經(jīng)濟(jì)利益；以競(jìng)價(jià)方式出讓的，契稅計(jì)稅價(jià)格里是否未包括市政建設(shè)配套費(fèi)及各種補(bǔ)償費(fèi)；以出讓方式承受原改制企業(yè)劃撥用地的，是否按規(guī)定繳納契稅。
（29）以劃撥方式取得的土地使用權(quán)，后經(jīng)批準(zhǔn)改為出讓方式取得使用權(quán)的，是否補(bǔ)繳契稅。
（30）土地使用權(quán)受讓人通過(guò)完成土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓方約定的投資額度或投資特定項(xiàng)目，以此獲得的低價(jià)轉(zhuǎn)讓或無(wú)償贈(zèng)與的土地使用權(quán)，是否已參照納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)當(dāng)?shù)氐氖袌?chǎng)價(jià)格，繳納契稅。
（31）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)以工程換取土地，是否繳納契稅。
（32）承受舊城改造拆遷范圍內(nèi)的土地使用權(quán)，是否按規(guī)定繳納契稅。
（33）分期支付方式取得的土地使用權(quán)，是否按合同規(guī)定的總價(jià)繳納契稅。
（34）企業(yè)已占有使用土地，但以尚未辦理土地過(guò)戶手續(xù)為由不申報(bào)繳納契稅；競(jìng)價(jià)取得的土地使用權(quán)尚未辦理產(chǎn)權(quán)，直接再轉(zhuǎn)讓的，是否按規(guī)定申報(bào)繳納契稅。
（35）有些房地產(chǎn)企業(yè)銷售精裝修房屋時(shí)，往往給購(gòu)房者分別開(kāi)具售房發(fā)票和安裝發(fā)票，造成少繳納裝修部分契稅。
5房產(chǎn)稅
（36）自行建造的自用房產(chǎn)交付使用后，是否長(zhǎng)期掛“在建工程”，既不辦理竣工結(jié)算，也未申報(bào)繳納房產(chǎn)稅。
（37）是否將房屋租金直接沖減“企業(yè)管理費(fèi)”或掛在其他應(yīng)付款上未繳房產(chǎn)稅。
（38）與房屋不可分割的附屬設(shè)備及固定資產(chǎn)改良支出是否增加計(jì)稅房產(chǎn)原值。
（39）新建和購(gòu)置的房產(chǎn)是否從建成之次月和取得產(chǎn)權(quán)的次月申報(bào)繳納房產(chǎn)稅。
（40）自用、出租、出借本企業(yè)建造的商品房，是否按照有關(guān)規(guī)定繳納房產(chǎn)稅。商品房在出售前已使用或出租、出借的商品房是否按規(guī)定申報(bào)繳納房產(chǎn)稅。
（41）是否按規(guī)定將相應(yīng)的土地價(jià)值計(jì)入房產(chǎn)原值據(jù)以征收房產(chǎn)稅。
（42）納稅單位使用免稅單位的房產(chǎn)，未履行納稅義務(wù)。
6印花稅
（43）房屋銷售（預(yù)售）合同、銀行借款合同、建筑安裝合同、建筑材料購(gòu)銷合同、租賃合同、勘察設(shè)計(jì)合同、廣告合同等是否按規(guī)定足額繳納印花稅。
（44）有否混淆合同性質(zhì)，從低適用稅率或擅自減少計(jì)稅依據(jù)，未按全部所載金額計(jì)稅。
（45）忽視對(duì)工商執(zhí)照、土地使用證貼印花稅票；各類應(yīng)稅憑證是否按規(guī)定粘貼印花稅票或繳納印花稅。
（46）簽訂的土地使用權(quán)出讓合同、土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同，是否按規(guī)定申報(bào)繳納印花稅。
7個(gè)人所得稅
（47）未通過(guò)“應(yīng)付職工薪酬”科目發(fā)給職工的獎(jiǎng)金、實(shí)物以及其他各種應(yīng)稅收入，是否足額、準(zhǔn)確代扣代繳個(gè)人所得稅。
（48）為職工購(gòu)買的商業(yè)保險(xiǎn)、補(bǔ)充養(yǎng)老保險(xiǎn)、企業(yè)年金等是否按規(guī)定代扣代繳了個(gè)人所得稅；加班補(bǔ)助是否計(jì)入工資薪金所得繳納個(gè)人所得稅。
（49）以發(fā)票報(bào)銷方式或定額發(fā)放的交通補(bǔ)貼、誤餐補(bǔ)助、加班補(bǔ)助、通訊費(fèi)補(bǔ)貼等，是否代扣代繳個(gè)人所得稅。
（50）以發(fā)票報(bào)銷方式套取現(xiàn)金，發(fā)放獎(jiǎng)金或支付給個(gè)人手續(xù)費(fèi)、回扣、獎(jiǎng)勵(lì)等，是否代扣代繳個(gè)人所得稅。
（51）支付債權(quán)、股權(quán)的利息、紅利時(shí)是否扣繳利息、股息、紅利收入的個(gè)人所得稅。
（52）房地產(chǎn)銷售人員取得銷售傭金是否并入工資、薪金代扣代繳個(gè)人所得稅。
（53）為管理人員購(gòu)買住房，支付房款，是否并入雇員工資、薪金所得計(jì)征個(gè)人所得稅；企業(yè)按照激勵(lì)機(jī)制獎(jiǎng)勵(lì)給員工汽車、提供免費(fèi)旅游等是否代扣代繳個(gè)人所得稅；高管人員收入是否以燃料費(fèi)等沖減，少繳個(gè)人所得稅。
（54）各種促銷活動(dòng)向客戶贈(zèng)送禮品，是否代扣代繳個(gè)人所得稅。
（55）支付的利息是否涉及代扣代繳稅金義務(wù)而未履行。
（56）支付借款人（自然人）的利息，是否代扣代繳個(gè)人所得稅。
（57）借給自然人股東超過(guò)1年以上的借款，應(yīng)被認(rèn)定為股息、紅利分配是否代扣代繳個(gè)人所得稅；企業(yè)出資為股東或管理者購(gòu)各式各樣的會(huì)員卡，少代扣代繳個(gè)人所得稅；股東或公司員工向企業(yè)借款超過(guò)一年未歸還，未代扣代繳個(gè)人所得稅。
（58）商品房買賣過(guò)程中，有的房地產(chǎn)公司因未協(xié)調(diào)好與按揭銀行的合作關(guān)系，造成購(gòu)房人不能按合同約定辦妥按揭貸款手續(xù)，從而無(wú)法繳納后續(xù)房屋價(jià)款，致使房屋買賣合同難以繼續(xù)履行，房地產(chǎn)公司因雙方協(xié)商解除商品房買賣合同而向購(gòu)房人支付違約金時(shí)是否履行個(gè)人所得稅代扣代繳義務(wù)。
8耕地占用稅
（59）占用耕地建房是否按規(guī)定申報(bào)繳納耕地占用稅；經(jīng)批準(zhǔn)占用耕地的，納稅人須在收到土地管理部門的通知之日起30日內(nèi)繳納耕地占用稅；未經(jīng)批準(zhǔn)占用耕地的，納稅人應(yīng)自實(shí)際占用耕地之日起30日內(nèi)繳納耕地占用稅。
9城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加、地方教育附加
（60）國(guó)稅機(jī)關(guān)查補(bǔ)增值稅、消費(fèi)稅后，納稅人未向地稅機(jī)關(guān)申報(bào)相應(yīng)的城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加、地方教育附加。
（61）不按增值稅、消費(fèi)稅應(yīng)稅行為發(fā)生地適用稅率、費(fèi)率申報(bào)繳納城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加、地方教育附加。
附錄：近期房地產(chǎn)財(cái)稅課程
重慶 10月14-15日：大數(shù)據(jù)征管背景下建筑房地產(chǎn)企業(yè)營(yíng)改增疑難問(wèn)題處理暨合同控稅與稽查風(fēng)險(xiǎn)管控及會(huì)計(jì)核算
北京 10月19-20日：后營(yíng)改增時(shí)代，建筑安裝企業(yè)稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管控的7類合同簽訂要點(diǎn)、票據(jù)控稅策略和PPP項(xiàng)目全過(guò)程中的財(cái)務(wù)與稅務(wù)處理
長(zhǎng)春 10月20-21日：金三背景增值稅模式下房地產(chǎn)建安企業(yè)十大稅種全面稅收風(fēng)險(xiǎn)排查與節(jié)稅策略研討會(huì)
石家莊 10月20-21日：2017增值稅時(shí)代房地產(chǎn)企業(yè)重特事項(xiàng)稅收風(fēng)險(xiǎn)管控與操作實(shí)務(wù)專題
廣州 10月21-22日：2017房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)流程稅收風(fēng)險(xiǎn)管理暨并購(gòu)重組稅務(wù)規(guī)劃專題班
南京 10月28-29日：2017房地產(chǎn)與建筑企業(yè)會(huì)計(jì)核算實(shí)務(wù)與稅收風(fēng)險(xiǎn)防范專題
