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【培訓安排】2013年12月05–06日   成都•西藏天湖賓館 
【培訓對象】各房地產企業領導、主管財務工作人員和稅務、會計事務所等人員。
【相關費用】人民幣2680元/人（含授課、場地、資料、會務、現場咨詢費等）
【課程背景】 
改革開放以來，在國家一系列政策鼓勵下，房地產開發已經成為國民經濟的支柱產業，房地產行業對國家財政收入的貢獻率大幅度提高，成為稅收收入的重要來源。為了解決居者有其屋，保障房地產行業的健康發展，促進房價合理回歸，最近幾年，國家加大了對房地產行業的宏觀調控力度，房地產行業的暴利時代已經過去。
2013年6月20日，稅務總局下發了《關于進一步做好土地增值稅征管工作的通知》（稅總發[2013]67號），要求強化土地增值稅地監管，集中力量做好清算工作，房地產行業第12次被列為稽查重點。按照“稅種查全、環節查到、項目查清、問題查透”的稅務稽查質量要求，加強對房地產業的稅收檢查，房地產企業的稅收壓力加大。
在調控房價的政策下，各地紛紛出臺限購限價政策，信貸緊縮，資金緊張，利潤空間縮水，房地產行業是資金密集型企業，使得本來就捉襟見肘的資金鏈條更加吃緊。
為了解決當前房地產行業面臨的困境，房地產開發企業只有加強內部管理，提高財會核算水平，規范納稅行為，實現理性納稅籌劃，這也是提高企業經濟效益的重要手段。為此，我們按照對房地產開發項目進行整體納稅規劃、分四大階段落實的思路，根據近幾年對房地產企業稅收專項檢查的要點，對每個階段所涉及的稅種進行法規解讀，輔以會計處理技巧，使房地產開發企業在每個開發階段進行過程中落實納稅籌劃方案，為規避涉稅風險、全面降低稅負提供幫助。
【主講專家】劉老師
我國著名財稅專家，高級會計師、注冊會計師。我公司高級稅務講師，現受聘擔任世界稅收聯合會財稅研究員，中央財經大學財經研究院客座教授，財政部科研所培訓中心兼職教授，長期從事房地產企業、建筑企業的財務會計、審計等實際工作，潛心于房地產業財稅研究，具有深湛的理論基礎，豐富的實踐經驗，廣泛的財經法規知識積累。參與了我國《企業所得稅法》的研究、制定工作，對企業所得稅法有獨到的見解，被譽為我國房地產業界納稅策劃的領軍人物。
出版有《房地產企業財稅操作技巧》（第3版）、《土地增值稅清算大成》（第2版）、《房地產企業財稅操作難題精解》等房地產企業財稅專著。
幾年來，曾在北京大學中國企業家特訓班、清華大學總裁班、浙江大學總裁班、中國房地產業協會、中國城市建筑協會等單位主辦的研討會上作專題講座，長期擔任北京市高級會計師繼續教育的主講教師，為中國建筑集團、中國鐵建集團、和記黃埔集團、大連億達集團、中國移動等多家大型企業集團作財稅內訓，并擔任多家房地產企業的財稅顧問。
講授過《房地產開發企業財稅操作技巧》、《房地產企業涉稅風險規避與疑難問題解答》、《稅制改革對房地產業納稅的影響》、《土地增值稅清算與房地產業稅收檢查前輔導》等。學員普遍反映：通過講座的學習提高了對企業會計準則的理解，擴展了稅收法規知識，增強了納稅意識，提高了理性納稅籌劃的自覺性；使企業避免了納稅風險，減輕了稅收負擔，提高了經濟效益。
【主講內容】
第一階段：投資決策階段的納稅籌劃
1、實收資本的會計核算方法。房地產開發企業因為實收資本不到位而發生的借款利息可否稅前扣除？
2、房地產企業在項目調研階段的費用應當怎樣進行會計處理？調研費用是否可以計入開發成本？
3、投資方以土地使用權進行投資怎樣規劃營業稅、土地增值稅和企業所得稅的納稅行為？對被投資企業接受投資后的納稅有何影響？
4、投資方以非貨幣資產對房地產開發企業投資，評估增值是否繳納企業所得稅？
5、房地產企業為解決資金不足，吸收其他企、事業單位以及個人資金合作開發，應當怎樣進行會計處理和稅務處理？
6、企業股權收購怎樣選擇特殊重組方式遞延納稅？
7、企業資產收購怎樣選擇特殊重組方式遞延納稅？
8、企業合并怎樣選擇特殊重組方式遞延納稅？
9、新成立的房地產開發企業怎樣確定籌建期間？如何核算開辦費？
10、房地產開發企業籌建期的業務招待費、廣告費和業務宣傳費怎樣在稅前扣除？
11、企業投資人抽逃資金應承擔什么責任？投資人長期占用企業資金怎樣進行稅務處理？
第二階段：前期工作階段的納稅籌劃
1、土地使用權的獲取有哪些形式？
2、取得土地使用權成本怎樣進行會計核算？
3、房地產開發企業怎樣核算“土地征用及拆遷補償費”？契稅可否計入土地成本？
4、征用耕地進行房地產開發所繳納的耕地占用稅怎樣核算？怎樣避免耕地占用稅與城鎮土地使用稅重復納稅？
5、房地產開發企業以房換地怎樣計算土地的成本？
6、房地產企業以地換房怎樣計算確認土地使用權轉讓所得？如何核算換入房產的成本？7、房地產企業取得土地使用權后，何時開始交納城鎮土地使用稅，何時截止交納城鎮土地使用稅？
8、房地產企業取得土地使用權繳納契稅的依據是什么？
9、對動遷戶的拆遷補償費怎樣計入土地成本？以自建房產安置動遷戶如何會計核算？
10、購置房產安置動遷戶，房產購置費如何計入土地成本？
11、房地產企業購置在建工程，投資開發完成后再出售怎樣計算營業稅？
12、委托境外設計單位進行規劃設計，支付的設計費是否應當在我國境內納稅？房地產企業承擔什么稅收責任？
13、在舊城改造中，企業被搬遷怎樣納稅？取得的搬遷補償收入應當怎樣進行會計處理？
14、房地產開發企業取得的“毛地”對土地進行一級開發怎樣納稅？
15、以“拆一還一”方式進行動遷補償，怎樣交納營業稅？
16、土地閑置費如何進行會計處理？企業所得稅與土地增值稅對土地閑置費的處理差異？
17、土地出讓金返還怎樣進行會計處理可以降低稅費支出？
第三階段：項目建設階段的納稅籌劃
1、怎樣正確劃分開發產品的成本核算對象？
2、怎樣劃分開發成品的成本項目？每個成本項目所包括的具體內容是什么？
3、開發產品成本核算的一般程序是什么？
4、共同成本、間接成本怎樣進行分配？
5、商品房地下建造的人防工程、有產權的車庫、無產權的車庫在稅務處理上有何區別？
6、房地產開發企業自供建材和設備是否應當繳納建筑業營業稅？采購建材、設備取得的增值稅發票可否計入“開發成本”？
7、房地產企業為開發項目發生的借款費用怎樣核算？計算企業所得稅和土地增值稅對借款費用的處理有何差異？
8、房地產企業向股東或其他自然人借款利息可否扣除？
9、資本化的借款費用與計入損益的借款費用怎樣區分？借款費用的稅前扣除企業所得稅與土地增值稅有何區別？
10、房地產開發企業向非金融企業或個人借款的利息可否扣除？如何提供“金融企業同期同類借款利率情況說明”？
11、房地產集團統借統還的利息支出怎樣操作可以避免重復納稅？
12、何為資本弱化？企業從關聯方接受的債權性投資的利息支出應當怎樣扣除？
13、固定資產折舊政策變化對企業所得稅的影響，房地產企業怎樣正確計提折舊費用？
14、怎樣采用加速折舊方法計提折舊？怎樣在稅前扣除？
15、房屋及建筑物的改建支付如何進行會計核算？是否增加固定資產的計稅基礎？
16、企業對房屋、建筑物等固定資產在未提足折舊前進行改擴建的，如屬于推倒重置的怎樣進行會計核算？
17、房地產開發企業在年度所得稅匯算清繳時，為保證收入與成本配比哪些成本可以預提？預提之后還應注意什么問題？
18、哪些資產損失應當清單申報？哪些損失應當專項申報？何時申報？
19、企業以前年度發生的資產損失未能在當年稅前扣除的應怎樣進行稅務和會計處理？
第四階段：竣工驗收和銷售階段的納稅籌劃
1、“買一贈一”、現金折扣、銷售折讓、銷售退回怎樣納稅？
2、房地產開發企業如何利用自持的商業地產進行融資？
3、企業所得稅的視同銷售業務稅收政策有何變化？計稅基礎如何確定？
4、房地產企業以本企業為主體聯合其他企事業單位合作或合資開發房地產，且未成立獨立法人公司的怎樣計算應納稅所得額？
5、房地產開發項目怎樣確定成本終結日？項目完工與企業所得稅的納稅申報有何關系？
6、長期股權投資的權益法核算與稅法有何差異？如何進行納稅調整？
7、權益法核算的股權投資損失可否稅前扣除？怎樣進行納稅調整？
8、股權投資轉讓損失可否稅前扣除？以前年度掛賬的股權投資轉讓損失怎樣處理？
9、企業發生的與生產經營活動有關的業務招待費如何稅前扣除？預收賬款可否作為業務招待費的計算基數？
10、計算土地增值稅的增值額時允許扣除的房地產開發成本包含哪些內容？怎樣計算允許扣除的房地產開發費用？
11、房地產開發費用中利息怎樣計算，有金融機構借款證明利息支出怎樣扣除？沒有借款的，開發費用是否按照5％扣除？
12、什么是普通標準住宅，企業出售普通標準住宅怎樣享受土地增值稅的稅收優惠政策？
13、房地產開發企業經批準建造出售保障性住房，是否應當預繳土地增值稅？
14、以土地（房地產）進行投資聯營的，是否享受土地增值稅的免稅優惠？對房地產開發企業有何特殊規定？
15、房地產企業新建的商品房裝修費用可否計入開發成本，能否享受加計扣除？怎樣利用增加裝修成本的方法降低土地增值稅？
16、房地產企業轉讓在建項目與轉讓股權在納稅方面有什么區別？
17、房地產企業利用已經征用的土地建造賓館，怎樣操作可以降低稅費支出？
18、企業取得的土地出讓金返還如何進行賬務處理，可以降低稅費支出？
19、房地產企業直接轉讓土地使用權如何操作可以降低土地增值稅？
20、搞好土地增值稅清算應注意哪些問題？
21、開發項目清盤時怎樣與稅務機關清算企業所得稅？

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