內容提要：我國房地產市場進入關鍵時期。目前的狀況標志著房地產的暴利時代已經終結，在長達10年的房價上漲之后，中國房地產市場開始向理性回歸。經過房地產大的調整洗禮后的理性回歸，我國的房地產業將催生以下三大趨勢：即土地要素市場的規范化、房地產企業的集約化和房地產開發融資模式的創新。
我國房地產市場進入關鍵時期，以房地產開發商、地方政府為代表的多方和以消費者、中央政府、新聞媒體為代表的空方的較量格局正逐漸向有利于空方的趨勢轉化。但政策變數仍然存在，美國次貸危機對美國經濟乃至世界經濟的影響到現在仍然余震不斷，而中國房地產市場也存在較大的風險基因，同時，從國內市場看，根據國家統計局最新的分析報告，無論是宏觀經濟形勢和政策面、消費者的需求和供給方的資金困境都難以支持房價的持續高漲。可見，如果政策面不發生大的變化，房地產市場的多空較量將持續對空方較有利的格局。我國的房地產企業面臨著生存和發展的考驗。
但房地產行業畢竟是一個朝陽產業，特別是對我國這樣一個人口眾多、城鎮化趨勢加快、經濟和社會快速發展的國家，房地產行業的發展以及在國民經濟中的重要地位是不容置疑的。國家統計局近日發布經濟述評稱，目前的狀況標志著房地產的暴利時代已經終結，在長達10年的房價上漲之后，中國房地產市場開始向理性回歸。經過房地產大的調整洗禮后的理性回歸，我國的房地產業將催生以下三大趨勢：即土地要素市場的規范化、房地產企業的集約化和房地產開發融資模式的創新。
一、 土地要素市場的規范化
房地產發展的根本問題是土地的供給和管理問題。沒有哪一項生產要素像土地那樣稀缺和受到追捧,也沒有哪一種產品像住宅那樣大江南北、舉國上下排隊搶購。目前全國用地中房地產開發用地比例已經達到30%，比例不可謂不小，但仍然供不應求，其原因可能是土地沒有得到有效利用，或開發商坐等漲價。為提高土地利用效率，政府采取了許多規范和管理措施。2006年10，出臺了《國務院關于加強土地調控有關問題的通知》，主旨是控制工業用地的土地使用率，并沒有對房地產市場的土地供應造成太大負面影響，相反，房地產用地比例因此而有所增加。2007年9月，國土資源部先后出臺了《招標拍賣掛牌出讓國有建設用地使用權規定》(39號令)和《關于認真貫徹<國務院關于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見>進一步加強土地供應調控的通知》(236號文)，嚴格制止假招拍掛行為，嚴格按已完成拆除平整的“凈地”分宗出讓、嚴格單宗土地出讓規模、嚴格限定土地開發建設時間、加大閑置土地處置力度。2007年10月，國土資源部對土地違法違規問題進行執法檢查，重點之一是土地違法違規的第二主體--房地產企業，規范房地產企業的土地開發行為、打擊囤地行為。2008年年1月，國務院又下發了《關于促進節約集約用地的通知》，土地閑置兩年的將無償收回。應該說，目前房地產發展中出現的問題很大程度上是土地的規范化過程。在房地產行業，土地的征用、審批、規劃的修改，土地的供應以及地籍管理各個環節，都存在不規范甚至腐敗的問題。沒有有效的供應體系，目標市場土地原材料不充足，帶來了市場嚴重失衡只是其中一個方面，而沒有將土地要素納入規范的、科學的軌道，是土地行業出問題的根本所在。因此，伴隨著房地產行業的理性回歸，將從法律、制度、審批、規劃、管理方式催生土地要素的規范化將是房地產業健康發展的必然。
二、 房地產企業集約化求變
我國的房地產行業出現的問題有大的環境變化的問題，也有發展不規范問題，但我國的房地產企業準入管理不嚴格、對房地產開發商的能力、資質管理不到位、全民搞房地產不能不說是重要的原因。我國的房地產企業整體規模較小，全國有6萬多家開發商，行業集中度極低，自然開發能力、管理能力、市場運作能力和抗風險能力較弱，銀行信貸自然成為開發商的主要資金來源。此外，房地產市場價格上漲的預期造成需求的泡沫化，購房的非理性、投機、預支消費都加速了房地產價格的上漲，銀行房地產按揭貸款、低首付甚至打擦邊球做高房價的“零首付”，不僅助長了房地產市場的投機之風，透支了住房市場的正常需求，也推動了房地產企業的暴利行情。而經過這一輪的洗禮，將成為房地產企業生存和發展的分水嶺，小的房地產企業、資金實力弱的企業、管理能力弱的企業、市場運作能力弱的企業將失去生存的可能，而大的企業、資金實力強的企業、管理能力強的企業、市場運作能力強的企業將通過兼并重組、項目整合、土地購并做大做強，從而實現房地產企業的集約化經營。可以說，能在這一次動蕩中生存下來房地產企業都將有輝煌和光明的未來。
三、 房地產開發和融資模式將發生創新
我國房地產金融最大的問題是房地產金融體系殘缺，房地產開發資金有９５％來自商業銀行，銀行獨大的局面致使房地產企業過于依賴銀行，一旦宏觀金融形勢和政策發生變化，房地產企業將難以獲得銀行資金的繼續支持，導致房地產企業資金鏈條的中斷，甚至破產。同樣，房地產經營風險也將向銀行集中，目前房地產市場持續低迷，部分區域房價連續下跌，一旦房價下跌超過２０％至３０％，就會出現房地產企業資金鏈斷裂，開發企業破產，銀行將大面積出現壞賬，開發商的資金風險最終轉移給了商業銀行。
房地產行業是典型的資本和資金密集型行業，僅僅依靠銀行的單一投融資是不現實的。因此，房地產行業的調整將催生房地產企業開發和融資模式的創新，即房地產金融體系的資金來源應更加多元化和社會化。房地產金融逐步從以銀行為主的中介服務，轉向以非銀行金融機構為主的中介服務：一是調整房地產金融及其中介服務業的管制框架和相關政策，房地產企業資本來源的多元化。在明確行業規范和經營資質的前提下，放松進入管制，擴大非公有經濟進入的比重，形成多元經濟主體參與的充分競爭的格局。二是增加和擴大項目融資渠道和方式，包括上市、股權、私募、信托等合作和融資方式，以弱化房地產項目對銀行的融資依賴，提高房地產項目的自我資金生成和發展能力。三是實行引進房地產項目戰略合作伙伴機制和方式，包括銀行機構、信用公司、基金、投行、房地產經營公司和房地產管理公司等進行房地產項目的戰略合作，以提升房地產項目開發能力和管理能力。四是拓展房地產的債券融資工具，房地產企業通過債券拿到長期的貸款或資金，以促使房地產企業建立長遠的觀點和長遠的戰略。在金融機構專業服務與房地產金融中介服務的共同作用下，房地產金融體系的資金來源應更加多元化和社會化，同時，房地產金融體系的系統性風險，被有效地從單一的銀行體系分離出來，避免了系統風險在銀行單一支撐的房地產金融體系中的聚集。
注：文中引用數據來源于公開報紙報道。本文發表于中國金融2008年18期
作者：王玉珍 來源：價值中國 |
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