一、為什么當前的房地產價格指數依然較高
2008年以來，我國房地產市場出現一些明顯變化，交易量下降顯著，房價下跌、打折優惠等類似字眼也時常見諸于媒體報端。然而，國家發改委公布的6月份70個大中城市房屋銷售價格指數為108.2%，同比上漲8.2%。這似乎顯示房價仍在高速上漲。那么，到底該如何看待當前的房地產市場形勢，如何解釋國家發改委公布的高房價指數與現實中房價下跌的矛盾，下一步房價的走勢又將如何？這些問題引起了社會各界的密切關注。
要想正確解讀當前的房價，有必要先了解一下月度價格指數的統計涵義。根據統計制度，月度價格指數可分為同比價格指數和環比價格指數兩類。
同比價格指數，是以本期價格與上年同期價格比較計算得出的，如果沒有特別說明，所提到的價格指數通常是指同比價格指數。國家發改委公布的到的6月份70個大中城市房屋銷售價格指數為108.2%就是同比價格指數，這意味著8.2%的漲幅是相對于2007年6月而言的。
環比價格指數，是用當期價格與上個報告期相比計算得出的，國家發改委公布的08年 6月份70個大中城市房屋銷售價格的環比指數是100.0%，說明與08年6月與08年5月相比房價沒有上漲.
在計算方法上，同比價格指數可以根據需要分別計算出不同時段累積的漲價因素，我們可將其分為兩部分：“翹尾因素”和“新漲價因素”。以2008年6月的全國房屋銷售價格指數為例，從2007年7月份到2007年12月份的累積漲幅是“翹尾因素” (tail-raising factor)， 2008年1月至6月房價實際上漲對價格指數的影響，就是“新漲價因素”。
“翹尾”因素，是指上年商品價格上漲對下一年度價格指數的影響部分，在分析價格走勢中，如果不能剔除“翹尾因素”，則往往容易錯誤判斷價格形勢。舉例來說，假設某一商品2005年6月的價格為500元，12 月份起上漲到750元，此后一直維持這個價格到2006年6月。雖然2006年1-6月價格沒有上漲，但計算2006年6月的同比價格指數時是以當期價格與05年的6月的價格相比較，即2006年6月的同比價格指數%為:（750/500）/100=150%。表明價格同比了50%。事實上2006年1-6月某商品的價格沒有漲，所表現出的價格上漲是由于2005年12月的價格上漲引起的，我們通常把這種現象形象地稱為“翹尾”。
如果上一年價格總水平一直上漲，并且上半年漲得少，下半年漲得多。在這種情況下，“翹尾”因素對下一年度上半年的銅幣價格指數影響就較為明顯，既使下一年度價格保持基本穩定，其價格指數仍會維持在較高水平上。2007年以來我國房地產價格的走勢就具備了這一特點，即下半年房價上漲速度較快，這就決定了 “翹尾”因素在2008年中的影響就較為明顯，這也導致了在分析2008年房地產價格走勢的時候必須考慮到“翹尾因素”對價格指數的影響，否則往往得出錯誤的結論。
二、當前房價的實際走勢
我們認為，2008年以來，我國房價整體呈逐月小幅回落態勢，正朝著宏觀調控的方向運行。但受2007年下半年房價上漲較快的“翹尾因素”影響，08年同比房價指數仍處于比較高的水平。
根據上面提到的“翹尾因素”和“新漲價因素”的定義，我們對2008年1-6月各月房屋銷售價格指數和新建住房銷售價格指數進行了分析計算。計算的具體結果如表1所示：
表1 2008年1-6月全國國銷售價格指數及“翹尾”因素
|
月份 |
房屋銷售價格指數 |
新建住宅銷售價格指數 |
|
同比指數 |
翹尾因素 |
新漲價因素 |
同比指數 |
翹尾因素 |
新漲價因素 |
|
1月 |
111.3 |
11.2 |
0.1 |
112.2 |
12.0 |
0.2 |
|
2月 |
110.9 |
10.5 |
0.4 |
111.8 |
11.3 |
0.4 |
|
3月 |
110.7 |
9.9 |
0.7 |
111.4 |
10.7 |
0.6 |
|
4月 |
110.1 |
9.1 |
0.9 |
110.8 |
10.0 |
0.8 |
|
5月 |
109.2 |
8.1 |
1.0 |
110.2 |
9.1 |
1.0 |
|
6月 |
108.2 |
7.1 |
1.1 |
109.2 |
8.0 |
1.1 |
數據來源：國家信息中心中國房地產信息網整理。
計算結果顯示，在2008年6月份全國70個大中城市房價上漲的8.2個百分點中，翹尾因素占7.1個百分點，新漲價因素占1.1個百分點。其中，新建商品住宅的銷售價格也表現出這一特點，6月份新建住宅價格同比上漲9.2%，其中新漲價因素僅占1.1個百分點，翹尾因素占8.0個百分點。
從“翹尾因素”和“新漲價因素”的影響幅度上看，2008年以來，“翹尾因素”一直占據著較大比例的上漲幅度。這就意味著在2008年上半年各月的價格漲幅中，有很大一部分因素是由2007年的上漲所引起的，2008年以來的房價上漲的幅度很小。
三、地區間的分布情況
由于房地產的地域性特點，各地的房價走勢分布的極不均衡，因此對全國整體的分析結論很難應用于各個城市。根據以上相同的計算方法，我們對2008年6月全國35個大中城市的房屋銷售價格指數進行了分析，分離出了其中的“翹尾因素”和“新漲價因素”。分析結果如表2所示：
表2 2008年6月35個大中城市房價上漲因素分析
|
城市 |
同比指數 |
新漲價因素 |
翹尾因素 |
|
城市 |
同比 |
新漲價因素 |
翹尾因素 |
|
全國 |
108.2 |
1.1 |
7.1 |
|
濟南 |
108.8 |
3.9 |
4.7 |
|
北京 |
111.2 |
4.0 |
6.9 |
|
青島 |
106 |
1.9 |
4.0 |
|
天津 |
107.2 |
2.7 |
4.4 |
|
鄭州 |
103.6 |
0.6 |
3.0 |
|
石家莊 |
107.7 |
3.2 |
4.4 |
|
武漢 |
105.6 |
1.0 |
4.6 |
|
太原 |
106.7 |
3.6 |
3.0 |
|
長沙 |
107.5 |
0.3 |
7.2 |
|
呼和浩特 |
101.9 |
1.1 |
0.9 |
|
廣州 |
101.1 |
-0.7 |
1.8 |
|
沈陽 |
104.5 |
-0.4 |
4.9 |
|
深圳 |
99.6 |
-8.6 |
9.0 |
|
大連 |
104.1 |
-1.0 |
5.1 |
|
南寧 |
109.3 |
2.3 |
6.8 |
|
長春 |
107.1 |
2.6 |
4.4 |
|
海口 |
112.6 |
3.3 |
9.0 |
|
哈爾濱 |
106.7 |
1.9 |
4.7 |
|
重慶 |
110.4 |
-3.2 |
14.1 |
|
上海 |
108.7 |
0.5 |
8.2 |
|
成都 |
105.2 |
1.4 |
3.8 |
|
南京 |
103.9 |
0.6 |
3.3 |
|
貴陽 |
105.6 |
1.9 |
3.6 |
|
杭州 |
111.6 |
-1.1 |
12.8 |
|
昆明 |
106.1 |
3.9 |
2.2 |
|
寧波 |
111 |
0.7 |
10.3 |
|
西安 |
107.9 |
1.7 |
6.1 |
|
合肥 |
111 |
3.0 |
7.8 |
|
蘭州 |
110.8 |
3.1 |
7.4 |
|
福州 |
104.4 |
0.3 |
4.1 |
|
西寧 |
107.9 |
1.7 |
6.1 |
|
廈門 |
104.4 |
0.1 |
4.3 |
|
銀川 |
113.5 |
7.1 |
6.0 |
|
南昌 |
104.2 |
1.0 |
3.2 |
|
烏魯木齊 |
119.3 |
4.8 |
13.9 |
數據來源：國家信息中心中國房地產信息網整理
從表中房屋銷售價格指數的新漲價因素看，2008年上半年，在35個大中城市中有6個城市的房價出現了下跌，分別是：深圳、重慶、杭州、大連、廣州、沈陽，其中深圳下跌幅度最大，下跌8.6%。房價上漲幅度超過4%（新漲價因素）的有3個城市，分別是北京、烏魯木齊、銀川，其中銀川上漲幅度最大，為7.1%。
從翹尾因素看，2008年6月翹尾因素對價格指數的影響超過8%的有7個城市，分別是重慶、烏魯木齊、杭州、寧波、海口、深圳、上海，其中，重慶翹尾因素影響最大，為14.08個百分點。
從區域情況來看，我們重點分析了東北經濟區、環渤海經濟區、長江三角洲、珠江三角洲、成渝經濟區以及6個中部省區等六大重點區域的房價走勢情況，其分析結果如表3所示。
表3 2008年上半年區域房價上漲情況及翹尾因素情況
|
區域 |
房屋銷售價格指數 |
包含城市 |
|
同比 |
新漲價因素 |
翹尾因素 |
|
東北經濟區 |
105.6 |
0.8 |
4.8 |
沈陽、大連、長春、哈爾濱 |
|
環渤海經濟區 |
106.9 |
1.7 |
5.1 |
北京、天津、石家莊、沈陽、大連 |
|
長三角經濟區 |
108.8 |
0.2 |
8.7 |
上海、南京、杭州、寧波 |
|
珠三角經濟區 |
100.4 |
-4.7 |
5.4 |
廣州、深圳 |
|
成渝經濟區 |
107.8 |
-0.9 |
9.0 |
重慶、成都 |
|
中部地區 |
106.4 |
1.6 |
4.8 |
太原、合肥、南昌、鄭州、武漢、長沙 |
注：各區域房價指數為所含城市的平均值。
結果顯示，在六大區域中，2008年6月房屋銷售價格指數上漲較快的為長三角經濟區和成渝經濟區。其中，新漲價因素占較大比重的為環渤海經濟和中部地區，新漲價因素較低的為珠三角經濟區、成渝經濟區以及長三角經濟區。從“翹尾因素”上看，數值較高的為成渝經濟區和長三角經濟區。
這些數據表明：第一，2007年，成渝經濟區和長三角經濟區房價上漲較快；第二，2008年上半年，珠江三角洲、成渝經濟區以及長江三角洲地區房價上漲速度明顯放緩，其中珠三角和成渝經濟區房價整體出現了下跌。
四、對當前房地產市場形勢的判斷
2004年以來，全國房屋銷售價格出現了一輪快速上漲的過程。根據全國房屋銷售價格指數季度數據的推算，2004年至2007年4年間，全國房屋銷售價格指數累計上漲36.9%，其中，部分城市和樓盤價格上漲幅度更大。
2008年以來，房地產市場的銷售面積持續下降，房價漲幅明顯放緩。產生這種情況的原因，我們認為有以下三個方面：
第一，連續多年的房價快速上漲已經透支了未來幾年房價的上漲動力，積累了風險，使得購買者的經濟和心理承受能力不斷下降。
第二，各項針對房地產市場的宏觀調控政策的作用。
第三，在以上兩個因素的影響下，人們對未來房價走勢的預期發生變化，認為房價可能下降的人群比重上升，“買漲不買跌”的心理導致部分人群持幣觀望。
歸結起來，當前房地產市場有以下特征：
第一，當前的房地產市場價格的漲幅已開始明顯回落。
第二，當前全國房屋銷售同比價格指數，受翹尾因素的影響仍在高位運行，但實際漲幅已處于較低水平，2008年6月份新漲價因素只有1.1%。
第三，地區之間差別明顯，部分地區房價已開始大幅回落，部分地區房價出現僵持現象，部分地區房價仍在上漲。
五、對未來房價走勢的分析
對于未來房地產價格的走勢，我們認為將受到多方面因素的影響，其中最主要的有以下四個：
第一，宏觀經濟走勢。房地產市場與宏觀經濟密切相關，一旦宏觀經濟增速下滑，房地產市場將會迅速作出反應。如果宏觀經濟形勢趨穩，預計未來一年內房地產市場將會結束調整，并逐漸回暖；如果宏觀經濟增速繼續回落，預計房地產市場的調整期將延長。
第二，地方政府的態度。房地產與地方經濟密切相關，不排除個別地方出于地方利益的保護而出臺影響房價的措施。
第三，宏觀調控政策。當前，呼吁政府適度放松房地產調控政策以及反對的聲音均不絕于耳。政策的走向也將是影響未來房價走勢的又一重要因素。
第四，心理預期的變化。心理預期是人們對市場走勢的綜合判斷，在其他條件不變的情況下他將決定市場的走勢。
我們認為，在今后一段時期，由于受各方面因素的影響，人們對未來房價下跌的預期不斷上升，購房意向不斷下降。據中國房地產信息網的調查，與2007年年底相比，認為2008年房價將下降的人群比例增加了24.5個百分點，表示未來1年內有購房意向的人群比例下降了14個百分點。在這種心理預期的驅動下房地產市場將會進一步收縮，房屋價格將進一步下滑，如果沒有大的外部環境的變化，這種趨勢不會在短期內扭轉。
作者：高聚輝，國家信息中心房地產信息處 房地產分析師 來源：價值中國 |
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