眾所周知，目前的房地產開發商日子并不好過，資金短缺，房價下跌，購買的土地因資金和貸款出現困難，政府有收回的權利，公司凈資產大大縮水，甚至資不抵債，頻臨破產，這些問題大多是和進場時間和風險控制及企業管理有關，如果管理層能多元化開發投資房地產，包括高低端套房，大城市和三線城市，商業房地產和住宅，開發后并參與物業管理，長，中，短期投資回報結合，股權和融資貸款結合，社區開發和商業結合，現金流管理和適度投資管理，這樣才能使房地產開發公司長勝不衰。
別把雞蛋放在唯一藍子里。前幾年，因為中國的經濟高速發展，累計了不少經濟基礎，個人收入也大大提高，加上人民幣的升值，外資的涌進，房價節節高升，加上股市大漲，經濟泡沫越吹越大，而大家公認房地產開發商是最暴利的行業之一，更多的人就跳進這一金融的圈套。政府發現經濟發展不可能承受這一負擔，緊縮資金的貸款政策，現在房地產商才發現日子并不好過。如果房地產開發商能及時調整策略，不僅僅是依靠普通住房的開發獲得利潤，同時也提供其他物業管理和社區開發服務的業務，讓雞蛋孵化成小雞，讓母雞再下蛋。這樣房地產開發商至少還有其他的現金收入，而不是把所有的雞蛋全端給銀行抵押而被吃掉。中國居民的收入增加趕不上房價，物價，教育，醫藥和其他漲價時，僅管他們有需求，但也是支付不起，這樣房地產開發商專攻住宅建設風險就是存在的，尤其只是開發中高端住宅套房，競爭性很強，無形中抬高了建設成本，如果房地產開發公司實力不足，就會被套牢，房地產開發商需要量力而行。
市場分析數據要全面可靠。一般房地產開發商只是根據所在地塊的土地價值，開發后周圍可以銷售的價格計算，這是很有必要，但遠遠不夠。周圍的房價并不是一成不變的，如果市場不好，也是會下降的，而你自己的公司是否有能力和你的競爭對手一樣能挺住。中國購房者的經濟來源是比較難于預測的，房地產開發商是根據什么數據確定未來客戶群，他們是否有承受其房價的能力？而房地產開發中的土地成本，建筑成本還有一些無法計算的商務成本，如果客戶不能承受，開發商自己能承受嗎？或者說能承受多久？ 時間本身就是成本。因此，市場分析要考慮銀行貸款時間，客戶買房時間，周邊房價的變動，整個社會經濟大環境，買房者的經濟購買力，整個項目能承受的時間及風險，是否有其他補救方案，如建筑材料成本的節省，設計上的更改，預售及完工現金流的情況分析 。多維數據的風險預測比簡單地根據周邊情況市場分析要完善些，定量分析比定性分析更好些。
東方不亮西方亮。房地產開發商如開發不同規格（高低檔）的商品房，還有商業房地產和住宅也是很大的差別。開發房地產和物業管理結合，也能減少單一業務的風險。 例如現在的市場，平價住宅的開發盡管沒有暴利，但是總比高級住宅賣不出去或者降價虧損銷售好，三線城市的房地產開發比一線城市風險小些。房地產開發商要量力而行，發揮自己特定的優勢，而不是完全隨從房地產大市，要有自己的獨特商業模式及客戶需求群，不管是高端客戶還是平民客戶，開發商需要為客戶著想，讓客戶真正地愿意而且有能力為開發商的產品及服務拿出資金。房地產開發商如只是和大市一樣，既然可以和大市一樣上漲，也可能隨大市一樣下滑，開發商需要隨機應變，但是房地產卻因為行業的特性，轉變相當困難。所以，房地產開發商在投資項目之前，需要有遠見的眼光，不能只看3-6個月時間。趨勢是開發商決策的因素之一，掌握了趨勢，資金的投入時間和量的節奏將是公司的成本和銷售收入將有很大的關系，也是決定項目能否按期盈利完成的重要因素。
房地產開發和現金流業務結合。有實力管理完善的房地產開發商需要和現金流掛鉤，商業房地產是最有可能讓房地產開發商緩沖資金的需要。最常見的有以下幾種現金流業務：
1。物業管理。如果開發商有自己的物業可以管理，這樣就能有固定的收入維持公司的日常費用，這樣比賣不出去的套房要好些，但是在中國是乎房地產只是買賣為主，租房業務并不能滿足房地產投資的需求，實際上在市場不景氣的時候，以租代賣也許能吸引一些客戶。開發商不僅要建好酒店，還要學會管理好酒店，這也能在開發商資金困難時，提供一定的現金流幫助。
2。商業房地產還可開發零售店，餐館，幼兒園及校外輔導等，可以月租，物業管理費和銷售提成。盡管這種模式在中國很少（國內大多喜歡買斷），但是還是會有一定市場的，那怕就是只有5-10%，市場還是很大的，也可以幫助創業者減少資本的投入，開發商和客戶是共贏的合作伙伴。
3。養老院：這是房地產開發商可以考慮的現金流和服務業結合的項目，同時可綜合客戶的需要，包括飲食，醫療，旅游，休閑等等。
4。停車場。中國汽車工業的發展，加上房地產開發的迅速發展，停車場的業務比開發商品房可能利潤更豐富，房地產開發商應該把這一現金流的內容好好地掌控并充分利用，在開發時，需要側重考慮其價值因素。
5。 連鎖店：標準化的連鎖店對開發商也是另一種很好的現金流項目，包括店面的特定設計，也算是短平快的項目，如能按月租，管理費加分成，其公司的效益更好。 還有很多現金流的商業模式可以提供房地產開發商想象，主要是開發商要有開拓創新精神，不需要完全和別人一樣只靠房地產增值而獲利。
總而言之，房地產開發是一非常復雜的系統工程， 開發商需要有更廣闊的視野，不要太局限于某種形式，即專業性很強，又要多元化業務，但又不能太分散業務，現金流是衡量開發商的管理能力之一，開發商不能盲目過度投資，即時調整和監控項目進展，資金量，原材料采購，成本控制及商品房銷售，出入市場時間和出租物業管理等等。 風險控制是房地產開發商最重要的因素之一，風險總是和回報成正比，中國房地產行業暴利的可能性隨時間和市場的完善，可能性越來越小，開發商需要理性地看待風險承受度及投資回報率。相對固定的回報率，長期來說，比房地產大起大落要好很多，成功的房地產開發商是非貪婪而穩扎穩打的實實在在地為客戶服務。降低風險，首先需要從你服務的客戶開始，如果房地產開發商能真正地為他們的客戶著想，客戶自然會為開發商買單，讓開發商獲得應有的利潤并長期生存和發展。
作者：林志共 來源：價值中國 |
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