這一次房價真的是降了。幾個月來，全中國的房地產市場仿佛跌入了冰窟窿，價格持續下滑，成交清淡低迷，報刊電視常見大批樓盤以跳樓價跳水價等手段促銷讓人心驚肉跳，權威數據表明以深圳為代表的城市房價下跌幅度累計已超過30%更加駭人聽聞。一路高歌猛進的城市房價終于低下了它不可一世的高昂頭顱！
是什么原因使得神州大地的城市房價普遍下降？弄清這個問題對各方意義重大，既使政府能夠提前預測后果從而及時調整政策，也使企業能夠明晰行業的發展趨勢從而做好應對準備，更能使消費者在紛繁復雜的各類信息面前保持清醒的頭腦從而捕捉到準確的購買時機。
通常的經濟學理論很難解釋當前的房價下降迷局
從經濟學的角度看，一項商品的價格漲跌一般不外乎兩種原因：一是供需失衡，這屬于價格理論的范疇；二是通貨膨脹（或者通貨緊縮），這屬于貨幣理論范疇。不過，從目前已有的數據看，這兩種理論似乎都不能解釋近段時期的房價持續下跌。
價格理論通俗地說就是，當一項商品的供應不斷增加而需求卻在萎縮或者沒有相應地增加時，商品的價格下跌是必然現象。先看供應：現有的官方公布的數據顯示（摘自焦點地產網），2008年上半年在房價領跌代表的深圳、北京和上海三座城市中，它們的已竣工商品房住宅面積比去年同期分別下降了27.9%、32.2%和12.5%，與去年下半年環比則下降得更多，全國其它城市也有許多類似的情況。不僅如此，除了已竣工的商品房在減少外，各地住宅用地的成交量也在急劇下降，據國土部剛剛公開的分析報告顯示，今年上半年全國土地供應總量比去年同期減少25.27%，曾經的一窩蜂搶購土地的現象已經不復再現，土地流拍或者是已經成交而放棄巨額定金消息也不斷見諸媒體。土地是房子的載體，土地成交的減少，這意味著在未來幾年內的商品房的供應數量仍呈下降的趨勢。再看需求：中國經濟上半年的發展速度雖有所放緩，但GDP較去年同期仍增長了10.4%，其中第二產業增長了11.3%，第三產業增長了10.5%，都遠遠超過了第一產業3.5%的增長率，這說明中國的城市化進程仍然呈不可阻擋之勢（第二、三產業都是以城市為依托的），廣大民眾對城市房屋的需求斷沒有下降的理由。明明是供應下降需求增長，但價格卻反其道而行之，因此，微觀經濟學的價格理論是無法來解釋本次房價下跌的。
貨幣理論淺顯地表達就是，當社會流通中的貨幣數量大大增加時，而社會的財富總量并未增加或者增加的速度遠低于貨幣增加的速度時，整個社會的商品都會出現不同程度地漲價。古時候人們是以稀有金屬作為流通的媒介，由于稀有金屬的產量受到限制，其本身并不能根據人們的意愿隨意增加，因此那個時候就根本沒有通貨膨脹一說。通貨膨脹的出現是在紙幣出現以后，紙幣的優勢是便于攜帶方便交易，但其缺陷也不容忽視，因為，紙幣的發行是以政府的信用為基礎的，而紙幣（含票據等）是可以無限印制的。倘若政府手頭捉襟見肘或者其它什么原因（大部分經濟學家認為本次通貨膨脹與人民幣升值不到位有關），使政府不得不開動印鈔機器，則整個社會的貨幣供應量就會大大增加。從理論上說，貨幣供應量增加一倍，則整個社會的商品價格就會翻番。它與價格理論的區別在于，后者討論的是某一項商品的漲跌，而通貨膨脹時是所有的商品都在漲價。中國目前正處在一個連政府都公開承認的高速通脹時期，上半年CPI上漲7.9%，全中國的各類商品價格都有較大幅度的上揚，范圍涉及能源、人工、各類原材料、農產品等，有的用漲幅驚人也不過分。但令人不解的是，在中國人傳統觀念中最最保值的房子卻在其他商品價格節節攀升時不漲反降，真是令人匪夷所思，因此，宏觀經濟學的貨幣理論也同樣無法解釋本次房價下跌的。
還有什么原因是促成本次房價大規模下降的元兇呢？除了上述兩種原因外，經濟學家還承認人們的心理預期也是促成某種商品漲跌的主要原因之一，凱恩斯甚至認為心理預期是人類的一種重要本能。問題的關鍵是，心理預期也要有理由，從供求關系出發現在應當是漲價，從通貨膨脹的現狀看現在也應當是漲價，千千萬萬個不同的消費者卻居然高度一致地預期房價會下降，背后的支撐是什么？
簡單的數據類比或現象觀察無助認清房價下降的本質
很多人從經驗數據或者簡單類比或者相關政策或日常現象中來尋找理由：
有人說現在的房價與收入不成比例，即房價應當是家庭年收入的4-6倍左右比較合適，但中國已經達到了十幾倍，這么高的房價老百姓根本買不起，因此高房價無法長期支撐。持這種說法的人是對中國的財富分配狀況并不了解，西方國家的基尼系數一般在0.3-0.4之間，而中國2007年底的基尼系數已經達到了0.49。也就是說西方國家的貧富分布比較平均，大部分人都是中間收入，房價收入比對他們有一定的指導意義；而中國的財富分布極其懸殊，大部分財富掌握在少數人手里，當大部分老百姓呼吁房價偏高的時候，大部分樓盤卻是剛剛推出就被瓜分得所剩無幾。因此，房價收入比的數據不能成為房價下降的理由（當然這不是說財富被少數人占有也是對的）。
有人說現在的房價與租金收入也不成比例，即房價應當是年租金的10-15倍左右才比較合適，但我們中國目前普遍的租房收入的回報大部分都在4%左右，因此高房價無法獲得長期支撐。持這種說法的人是對中國人的心理狀況并不了解，現在已經持有多套住房的人，有幾個是為了出租？又有幾個有錢而沒房的人會去計算是租房與買房哪種方案合算？他們要考慮的第一是房子還會不會繼續漲，只要房價的上漲部分能夠超過存入銀行的利息所得，則早買早贏；第二考慮的是貨幣會不會貶值，如果錢是越來越不值錢，在沒有更可靠的投資渠道之前，買房就是最好的投資選擇。傳統的文化習慣也決定了在中國沒有房子而選擇租房是一件很不體面的事情。因此，房價租金比的數據也不能成為房價下降的理由。
有人說現在美國的房價都在下降，中國的房價難道能獨善其身？這種簡單的類比方法顯得過于牽強。美國建造商品房的歷史有多長？美國人均土地面積是我們的多少倍？美國人均住房面積比我們大多少？不弄清這些些問題便斷言中國的房價與美國的房價漲跌同步，似乎在邏輯上就經不起嚴格推敲。還有人說任何產業都是有周期的，有高峰就會有低谷，就象當年的日本的房地產曾經風光無限，后來也陷入了長期低迷。這話在理論上無疑是正確的，但高峰與低谷是怎樣形成的？高峰是因為供不應求，低谷是由于供過于求，可是中國的土地并非私有，土地的供應并不象日本那樣可以自由買賣，而是由政府嚴格控制計劃供應。計劃經濟的最顯著特點就是短缺（中國在建國后實行計劃經濟的三十年里從來就沒有出現過經濟周期，價格更是一成不變），再加上中國特有的對城市建筑容積率的嚴格控制，中國的住房供應遠遠沒有步入自由經濟的軌道。請問，沒有健全的市場，會有準確的市場規律嗎？
還有人把房價下降的原因歸究為政策對炒房行為的控制。盤點目前對炒房行為控制的政策，較有影響力的主要是對購買第二套房增加首付增加利率和對二手房五年內交易課以重稅。這兩條政策的確能夠防止炒房，但是對降低房價的作用恐怕并沒有人們所想象的那么樂觀。炒房的人目的很明確，買進是為了更高地賣出（或者直接出租），從表面上看的確是抬高了房價。但是，整個商品房住宅市場是由一手房、二手房和出租房三塊組成的。二手房越多或者出租房越便宜，選擇購買二手房或者選擇租房而不買房的人就越多，一手房的價格上漲就要受到制約。而當我們通過嚴厲的政策來防止炒房時，也就意味著我們減少了二手房和出租房的供應量，結果就會刺激一手房的價格上漲。防止了炒房是降低了一手房的價格，而減少了二手房與出租房的供應是抬高了一手房的價格，此消彼漲，房價仍然沒有下降的理由。
還有一種非常流行的觀點：房價下跌是因為前幾年房價上漲過快，透支了后面幾年的需求，下跌是對前幾年房價上漲過快的補課。支持這種觀點的一個有力依據是，已經竣工的小區到了晚上黑燈瞎火，許多新房無人居住，這說明房子不是不夠而是多了。這種說法很有迷惑性，大部分民眾都認同這個道理。判斷復雜的經濟現象，采用簡單的實際觀察不能說沒有用，但其說服力值得懷疑。假如這種結論能夠成立的話，那么我們是否可以說，在全國各地的深夜，并沒有什么人睡在大街上，由此我們便推斷出中國從此不要再蓋房子了？甚至我們還可以得出這樣的結論，因為幾百年前的中國就很少有人睡在大街上，中國人這么多年來奮斗不止地蓋房子原本就是一樁錯誤！
信貸緊縮導致階段性供過于求是本輪房價下降的最大元兇
上述常見的理由皆不成立，除了前面闡述了其理論上不能自圓其說之外，在實際上這些現象或者數據或者政策（除二套房貸政策出臺較晚之外）也早就存在，而房價上漲已經至少持續了5年，可為什么要等到今年才直線下降？根源的確是人們的心理預期在起作用，不過導致這種心理預期的原因并不在上述所列而是另有其因，需要我們在分析問題時另辟蹊徑。
一是王石的“拐點論”。王石何許人，想必不用多作介紹，這家中國最著名的房地產開發企業的掌門人，在去年年底的時候拋出了房價“拐點”論。他認為中國房地產業已經面臨重大轉折，建議持幣者三四年后再買房，并率先讓自己在深圳與廣州的樓盤降價銷售，降價幅度達到了15%，一時石破天驚輿論嘩然。作為中國最大的房產供應商，叫全中國人民不要買房，其言論讓普通民眾不敢小覷，對正在準備購房的消費者影響不敢說絕后，至少也是空前，業內人士甚至說王石的“拐點”論勝過中央的宏觀調控政策。現在看來，到底是房地產業的“寒冬”本來就要來到，王石是事先看透天機；還是“寒冬”原本并不會來得如此倉促，是王石賣拐才引領其提前到來，現在已經是雞與蛋的關系而無從考究。但有一點可以肯定的是，王石的“拐點論”使許多的消費者陷入了觀望。
二是輿論的單向放大。“拐點”論出臺之后，媒體開始做空樓市，常常以一些并不可靠的數據作為房價已經下跌的依據，常常采訪一些無力購房的憤青一族發表偏激言辭，常常戴著有色眼鏡來夸大樓市的冷清凋敝，而對于一些促進樓市銷售的利好消息常常是秘而不宣或者輕描淡寫，使整個樓市籠罩在山雨欲來的恐怖氣氛之中。期間，有很多經濟學家、行業人士對媒體的片面報道行為提出過批評意見，或者撰文詳細論證其采信的數據的不科學、不翔實、不周全等，但主流媒體對此一律封殺。以央視為例，1月10日的《經濟半小時》節目報道，北京2007年最后四周的房價下降幅度高達25%，而同期國家發改委和國家統計局的數字卻是同比上漲17%，環比也上漲1%，雙方數據有著天壤之別。消費者本來已經被“拐點”搞得有些頭暈，主流媒體再來煽風點火，觀望情緒更加濃厚。
三是銀行的信貸緊縮。盡管媒體一片聒噪和王石旗下的樓盤高臺跳水，盡管許多消費者正在按兵不動，但彼時大部分開發商都不以為然，因為近段時期內供求關系并未發生逆轉，通貨膨脹也在加劇，比照往常的經驗堅持下去必將獲勝。問題就出在這里，開發商無法堅持下去，因為銀行收緊了錢袋子。房地產業是資金密集型行業，離開了銀行的支持，僅靠開發商獨家完成全部工程幾乎是天方夜譚，然而今年的信貸緊縮尤其是對房地產開發企業貸款的嚴格控制，使得許多現金匱乏的中小企業不得不尷尬地兩難選擇：要么停工，在建工程變成爛尾樓，企業陷入半癱瘓狀態；要么降價，獲取現金以完成在建工程，同時保證企業的正常運轉。面對全國性的信貸緊縮，中小開發商求告無門，砸盤傾銷是唯一理性選擇，于是一個個樓盤以各種名義開始降價促銷，繼而樓市降價風潮席卷神州。
下降的房價終于煉成了！當人們喜出望外額首稱慶的時候，我們也應該看到這次房價的下降僅僅是由于銀行的信貸緊縮導致階段性地供過于求的結果。這個階段到底能夠維持多久？當砸盤傾銷蜂擁而至再到煙消云散時會出現什么結局？樓市的走勢的確撲朔迷離，誰也不能洞若觀火未卜先知。但有一點可以告訴大家的是，只要市場存在，供求規律永遠牢不可破。由于目前的樓市極度低迷，不僅新開工樓盤越來越少，新成交的住宅用地也越來越少，開發商對房地產行業的信心正在慢慢衰竭，未來的商品房供應量正在急劇減少，等到這一輪降價風潮過后，房價絕地反擊浴火重生也未可知！
央行對同是價格高漲的商品采取不同的信貸政策令人疑惑
需要聲明的是，筆者認為房價在階段性地沉寂之后將會再度崛起，這是一個事實判斷而非價值判斷。事實判斷就是事物的本來面目是什么，而價值判斷則是期望什么反對什么。說房價一定要上漲，這是一個事實判斷；說我希望房價不漲，這是一個價值判斷。可惜，普通的百姓往往分不清這兩者的區別：你預測房價要上漲，他就認為你希望房價上漲，于是磚頭口水漫天涌來，盡管后面的事實證明房價的確是漲了；你預測房價要下跌，說明你反對房價上漲，于是你就是百姓利益的代言人，盡管后面的事實證明房價根本沒有下跌！
中央的信貸政策也一直讓人大惑不解？當豬肉猛漲的時候，中央的政策是扶持養豬企業，對這些企業的貸款要求是放大放松極力扶持；當房價狂飆的時候，中央的政策是遏制房產開發商，對這些企業的貸款要求從緊從嚴甚至徹底封殺！
如果中央對養豬企業也采取對開發商同樣的態度，使養豬企業沒錢買飼料買藥品等，迫使他們在仔豬并未成年即砸盤傾銷，豬肉會不會急劇降價呢？稍有常識的人都能得出結論，肉豬集中上市，肉價肯定會跌，但跌過之后還會有人養豬嗎？恐怕最后迎來的是新一輪更高的肉價上漲！
作者：徐昌生 來源：中國管理傳播網 |
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