今年上半年，鄭州市完成生產總值1432億元，同比增長14.1%，在房地產市場二、三線城市中居于中等水平。近期鄭州房地產市場表現出明顯的供需戰略相持特點，這主要體現為兩個明顯的反差：一是大幅下降的商品房銷售量與仍試圖推高的房價形成較大反差；二是商品房銷售的大幅下降與房地產投資的高速增長形成較大反差。
市場呈現量價逆向調整但不會長期持續
鄭州房管局數據顯示，今年上半年鄭州市商品房預售395萬平方米，同比下降24.7%，其中住宅銷售256萬平方米，同比下降33.8%，其下挫幅度明顯大于全國平均水平，整體銷量已回落至2006年同期水平。與銷量大幅下降形成鮮明對照的是，上半年鄭州市商品房售價繼續保持上漲勢頭，其增長幅度甚至超過了房地產市場火熱的2007年同期水平。在全國70個大中城市橫向比較中，上半年鄭州房價增速處于高位，表現出明顯的“補漲”特點。
但這種補漲也許不會持續太久，因為上半年高達48.4%的房地產開發投資增幅將在不久的將來形成更充足的市場供給，而居民的觀望態度卻仍在繼續：搜房網和河南省社情民意調查中心分別進行的抽樣調查均顯示，超過65%的鄭州居民對近期置業持觀望態度。由于企業對現金流的需求迫切性要遠大于居民對于改善居住環境的追求，目前有價無市的局面不可能成為常態。實際上，5月份以來鄭州房地產價格已開始出現回調傾向。
從全國范圍來看，發改委最新公布的70個大中城市房屋銷售價格統計數據顯示，6月份共有16座城市的房屋價格環比下跌，而在4、5月份分別僅有4座和12座，可見房價松動的趨勢正在二、三線城市蔓延。越來越多的開發商，特別是那些土地、開發資金支付壓力比較大的企業，將不得不結束“硬撐”轉而尋求通過價格回落帶動銷量上升，解決資金缺口燃眉之急，并實現企業利潤最大化。
商品房市場與土地市場間的價格傳導機制良好
為緩解市場供需矛盾，與2007年相比鄭州大幅增加了土地供應，是近年來供應量最大的一年。但從上半年成交情況來看，出讓的12宗地多以底價成交，競價比較冷清，除個別地塊成交單價較高外，整體成交價格比較平穩甚至略有回落。
土地市場的理性回歸表明大多數房地產企業對于二級市場將在較長時間內處于調整通道有較為理性的認識。在這種狀況下，維持開發現有項目必須的現金流、保證資金安全已經成了比擴大土地儲備更為重要的事情。從中可以看出，鄭州房地產開發市場的供需博弈已經有效傳導至土地市場。土地成本的回歸理性將為房地產價格進一步調整和市場結構優化升級提供保障。
鄭州市土地儲備中心表示，2008年下半年將會向市場推出各類建設用地2900多畝，共19塊地，用途包括住宅用地以及工業、商業用地，預計將在八九月以后陸續推向市場。可以預判土地市場供需關系的轉變將帶來土地價格的進一步回落，而另一方面價格調整將使商品房市場供需關系趨于改善，進而加快開發商資金回籠速度。有實力的企業可能在后半年重新考慮進入土地市場舉牌競拍。
資金充裕度成為企業成敗的分水嶺
鄭州市統計局發布的《2008年上半年鄭州市房地產開發形勢分析》預計，今年上半年鄭州部分開發商將面臨資金新難題，而資金充裕的企業將成為此輪調整的勝者。
與一線城市相比，二、三線城市開發商更依賴銀行貸款。從目前情況來看，國家不斷提高金融機構存款準備金率，在很大程度上制約了銀行的開發貸款規模，上半年鄭州商業銀行房地產貸款增速同比下降10.9%，開發商獲得貸款的難度不斷加大。
為了彌補開發資金不足，除了加速銷售回籠資金外，鄭州房地產企業正在積極開拓多種融資渠道。首先是加大自有資金投入，上半年鄭州房地產企業自有資金投入34.9億元，同比增長36.8%。除了通過傳統的股權融資方式擴大可投入資金規模外，一些隸屬于多元產業集團旗下的房地產企業通過積極推動產業間聯動，以企業現有資金撬動更大規模的開發項目，在市場調整期內占得先機；此外，引進外資、上市融資、私募基金等多樣化的現代融資形式也為開發商提供了更多選擇。例如居易國際等鄭州本土企業早在2004年就已經開始了與私募基金的深度合作；而去年底鑫苑置業在紐交所（NYSE）上市，實現了國內房地產企業在美國主板市場上零的突破。
在開發商的融資需求普遍增加，而投資者觀望氛圍濃厚的情況下，無論是股權融資還是債券融資，都面臨融資成本增加的困難。比如6月6日建業地產在港交所掛牌交易實現融資13.75億港元，與最早20-25億港元（整體估值80-100億）的融資計劃相去甚遠，僅相當于同等規模的遠洋地產2007年在港交所上市所融得資金的1/9。對建業來說，這是一個痛苦但正確的戰略抉擇。因為在“資金為王”的大背景下，如何積蓄資金實現現有項目的順利開發是擺在多數開發商面前的最大難題，能逆勢上市即是最大勝利，此次上市無疑將使建業更從容地應對此輪調控周期。除了增大資金存量，越來越多的鄭州企業也認識到加快資金周轉率將為解決企業資金難題提供重要支持。
地產企業通過“微觀調控”主動尋求戰略升級
通過國家政策性引導，促使微觀經濟體做出有利于整體經濟長期健康發展的決策調整是宏觀調控的題中之義。從這個角度來看，宏觀調控在鄭州已經深度顯效，開發商們逐步走出被動等調控、怕調控的狀態，主動調整企業戰略、提升管理水平、加強成本管理、關注細分市場，爭取在此輪宏觀調控中轉“危”為“機”，實現企業管理能力和專業能力的提升，獲取更大市場份額。
未來地產是鄭州早期較知名的開發企業。隨著宏觀調控的深入，未來地產從對自身實力的正確評估出發，主動調整戰略方向，轉向關注鄭州周邊地市，逐步推進省域化發展，目前已在2個地市同時運作3個項目，實現了較好的開發效益。建業地產通過不斷提高城市運營水平，不僅“讓河南人民都住上好房子”，讓河南城市的基礎設施建設水平顯著提高，也為企業持續運作提供了更高的戰略平臺。
在產品結構方面，一些有實力的企業總結歷次宏觀調控的經驗教訓，逐漸開始加大持有型寫字樓、商鋪物業的開發比例。持有型物業可在較長時期內為企業提供穩定的現金流，在一定程度上熨平了房地產市場周期性調整帶來的系統性運營風險。目前在鄭州，建業置地廣場項目開發商自持物業比例占到80%以上，而鄭州國貿中心、曼哈頓廣場等項目自持物業也占據很大比例。今后在大型寫字樓、商業綜合項目開發中，這種趨勢將越來越明顯。
鄭州房地產市場發展前景值得期待
今年6月鄭州市公布《2008-2012年住房建設規劃》（征求意見稿），將在2008年到2012年間新增房地產投放面積5500萬平方米。按此標準，未來幾年鄭州房地產市場規模將繼續保持穩步擴大的趨勢。
未來幾年隨著鄭州在中原城市群、河南省乃至中部地區向心力的不斷增強，房地產需求有望實現持續穩定增長。而經過多輪宏觀調控后房地產企業也將逐步走向成熟，從與消費者進行簡單的量價博弈到對企業內部及上下游資源形成穩定的預期，主動實施“微觀調控”以構建企業核心競爭力，最終推動整個產業鏈實現戰略升級。
作者：張朝峰 來源：中國管理傳播網 |
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