【培訓(xùn)時間】2012年12月27日至28日（12月26日全天報到,27-28日兩天課程）
【培訓(xùn)地點】北京◇陶然大廈（北京市崇文區(qū)南二環(huán)馬家堡路1號、南二環(huán)陶然橋東南角）
【相關(guān)費用】人民幣2680元/人（含授課、場地、資料、會務(wù)、現(xiàn)場咨詢費等）
【培訓(xùn)對象】各房地產(chǎn)企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)、投資部、主管財務(wù)工作人員和稅務(wù)師、會計師事務(wù)所人員。
【資 料】本課題配套講義、政策輯要與案例集資料。
【課程背景】
我國房地產(chǎn)投資的主要盈利模式是賺取土地溢價，時至今日伴隨拿地成本、資金成本、稅務(wù)成本、建安成本高起，傳統(tǒng)的“拿地—建設(shè)—銷售”模式的弊端突顯，投資回收期長、資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率低、盈利能力大大降低，投資風(fēng)險激增。
在現(xiàn)有制度框架下，如何創(chuàng)新地產(chǎn)投資的商業(yè)模式，降低成本，控制風(fēng)險提高盈利？每一位致力于地產(chǎn)業(yè)穩(wěn)健發(fā)展，謀求投資價值持續(xù)增長的業(yè)內(nèi)同行必須痛定思痛，深刻反思的熱點話題。
本課題以不同類型地產(chǎn)開發(fā)、項目開發(fā)為線索，深入分析其內(nèi)在的融資、會計和稅務(wù)問題，反觀不同模式的內(nèi)在財稅脈絡(luò)，為企業(yè)家和財務(wù)人員，創(chuàng)新商業(yè)模式提供必要的智力準(zhǔn)備。
【主講內(nèi)容】
第一部分、房價本質(zhì)的分析框架
1、中國溢價效應(yīng)的來源及時間
2、房地產(chǎn)市場的四個發(fā)展階段及界定指標(biāo)；
3、房價的上漲規(guī)律
4、主要城市的房價解析
第二部分、土地一級開發(fā)模式的財稅問題解析
1、政策性拆遷的拆遷人和被拆遷人的財稅問題
2、純商業(yè)性拆遷的悲哀
3、TOD模式的財稅問題
4、BT模式的財稅問題
5、BOT（BOOT,BOO,BLT,TOT,SOT,DBOT,OMT,DBFO,DCMF等）模式的財稅問題
6、公私合營的不同方式及盈利模式
7、舊城改造的系列稅收優(yōu)惠政策
8、ABS在一級開發(fā)中的核心作用及財稅問題
9、投資的不同回收方式（土地補貼，財政返還，拆一免二）對稅務(wù)清算的影響
第三部分、合作開發(fā)模式的財稅問題
1、合作建房的法律沿革
2、住宅合作社合作建房模式的財稅問題解析
3、“拍地俱樂部”模式的財稅問題
4、個人名義投資地產(chǎn)開發(fā)的財稅問題
5、法人名義投資地產(chǎn)開發(fā)的財稅問題（與個人差異）
6、一方出地一方出資的不同組合方式財稅問題（4種）
7、不同合作建房的會計處理（適合財務(wù)人員）
第四部分、商業(yè)地產(chǎn)模式的財稅問題
1、銷售與持有的盈利模式差異
2、商業(yè)地產(chǎn)的融資性售后返租的財稅問題
3、綜合體的優(yōu)惠政策解析
4、酒店、寫字樓、商場的定向開發(fā)模式
5、如何降低持有物業(yè)出租的房產(chǎn)稅
6、業(yè)主免租和轉(zhuǎn)租免租的財稅處理
7、專業(yè)商業(yè)經(jīng)營公司托管物業(yè)的好處
8、不同招商政策的財稅問題（出租、聯(lián)營模式）
9、商業(yè)運營管理公司與地產(chǎn)開發(fā)公司的架構(gòu)設(shè)計
10、維護購物中心的統(tǒng)一主題形象、統(tǒng)一品牌形象支出的處理策略
11、商業(yè)地產(chǎn)主要經(jīng)營模式：出租、聯(lián)營、出售三者組合解析
12、不同經(jīng)營方式售后回租、售后回購、持有自營等對企業(yè)價值或投資的貢獻率
13、核心主力店招商政策的注意事項
14、招商、開盤、內(nèi)部認(rèn)購等不同銷售節(jié)點控制對財稅管理的重要影響
15、不同促銷方案的財稅管理重點
16、銷售提成的處理技巧
第五部分、養(yǎng)老地產(chǎn)模式的財稅問題
1、養(yǎng)老地產(chǎn)的功能資產(chǎn)
2、養(yǎng)老地產(chǎn)的財稅優(yōu)惠政策
3、會員模式的財稅問題
4、會員拿地開發(fā)養(yǎng)老地產(chǎn)的另類模式
5、養(yǎng)老地產(chǎn)的財稅歸還
第六部分、產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)模式的財稅問題
1、工業(yè)地產(chǎn)土地獲取的便利性
2、專業(yè)市場模式的財稅問題
第七部分、項目稅務(wù)稽查的重點問題解析
1、將銷售收入(包括預(yù)收收入)掛在往來賬上，或隱匿收入，或不作/不及時作賬務(wù)處理，或直接沖減開發(fā)成本。
2、分解售房款收入，將部分款項開具收款收據(jù)，隱匿收入。
3、在境外銷售境內(nèi)房產(chǎn)，隱匿銷售收入。
4、私建違建閣樓、車庫、倉庫，對外銷售使用權(quán)開具收款收據(jù)，隱匿收入。
5、價外收費等按合同約定應(yīng)計入房產(chǎn)總值的未按規(guī)定合并收入。有的企業(yè)以代收費用的形式掛往來賬戶；有的企業(yè)在代建工程、提供勞務(wù)過程中節(jié)約的材料、報廢工程和產(chǎn)品的材料等留歸企業(yè)所有，不確認(rèn)實現(xiàn)收入。
6、無正當(dāng)理由，以明顯偏低價格將商品房銷售給本公司股東及相關(guān)聯(lián)企業(yè)及個人。
7、產(chǎn)品已完工或者已經(jīng)投入使用，預(yù)收款不及時結(jié)轉(zhuǎn)銷售，不按完工產(chǎn)品進行稅務(wù)處理
，仍按預(yù)征率繳納所得稅。
8、將開發(fā)產(chǎn)品轉(zhuǎn)作自用固定資產(chǎn)，或用于捐贈、贊助、職工福利、獎勵、對外投資、分配給股東或投資入股、以房抵償債務(wù)，換取其他單位和個人的非貨幣性資產(chǎn)等。在開發(fā)產(chǎn)品所有權(quán)或使用權(quán)轉(zhuǎn)移時，未按視同銷售申報納稅。
9、開發(fā)的會所等產(chǎn)權(quán)不明確，就轉(zhuǎn)給物業(yè)，不按開發(fā)產(chǎn)品進行稅務(wù)處理，或者將不需要辦理房地產(chǎn)證的停車位，地下室等公共配套設(shè)施對外出售不計收入。
10、整體轉(zhuǎn)讓“樓花”不作收入。即開發(fā)商將部分樓的開發(fā)權(quán)整體轉(zhuǎn)讓給其他具有開發(fā)
資質(zhì)的企業(yè)，按照約定收取轉(zhuǎn)讓費，卻不按規(guī)定作收入，而是掛往來賬，甚至私設(shè)
賬外賬。
11、按揭銷售，首付款實際收到時或余款在銀行按揭貸款辦理轉(zhuǎn)帳后不及時入賬，形成
賬外收入，或?qū)⑹盏降陌唇铱铐椨浫搿岸唐诮杩睢钡瓤颇俊?
12、售后返租業(yè)務(wù)，以沖減租金后實際收取的款項計收入。
13、舊城改造中，房地產(chǎn)企業(yè)拆除居民住房后，補償給搬遷戶的新房，對償還面積與拆遷面積相等的部分、超面積部分以及差價收入沒有合并收入計算繳納所得稅。
14、以房抵工程款、以房抵廣告費、以房抵銀行貸款本息、以動遷補償費抵頂購房款等
業(yè)務(wù)，不記收入。
15、以房換地、以地?fù)Q房業(yè)務(wù)未按非貨幣交易準(zhǔn)則進行處理。
16、與部隊，村委會聯(lián)建商品房，隱匿收入。
17、采取包銷方式，未按包銷合同約定的收款時間、金額確認(rèn)收入。檢查發(fā)現(xiàn)，一些開發(fā)企業(yè)與包銷商簽定包銷合同，約定一定的包銷金額，包銷商負(fù)責(zé)銷售，開發(fā)商負(fù)責(zé)開票。有的包銷商在銷售過程中，采取部分房款由開發(fā)商開具發(fā)票，其余房款直接以現(xiàn)金收取或開具收款憑據(jù)，隱瞞銷售收入。這一行為，不僅造成開發(fā)企業(yè)和包銷商雙方偷逃了稅款，也減少了購房者在辦理房產(chǎn)權(quán)屬證件時繳納的有關(guān)稅費。
18、簽訂精裝修商品房購銷合同，對裝修部分的房款開據(jù)建筑業(yè)發(fā)票，少繳營業(yè)稅。
19、發(fā)生銷售退回業(yè)務(wù)，只沖記收入，不沖回已結(jié)轉(zhuǎn)成本。
20、從外地虛開材料采購發(fā)票，或到稅負(fù)較低的地區(qū)申請代開發(fā)票，或者使用假發(fā)票入賬。
21、多預(yù)提施工費用，虛列開發(fā)成本。
22、在結(jié)轉(zhuǎn)經(jīng)營成本時，無依據(jù)低估銷售單價，虛增銷售面積，多攤經(jīng)營成本。
23、滾動開發(fā)項目，故意混淆前后項目之間的成本，提前列支成本支出。如有的企業(yè)將
正在開發(fā)的未完工項目應(yīng)負(fù)擔(dān)的成本費用記入已經(jīng)決算或即將結(jié)算的項目，造成已
完工項目成本費用增大，減少當(dāng)期利潤。
24、向關(guān)聯(lián)企業(yè)支付高于銀行同期利率的利息費用；或向關(guān)聯(lián)企業(yè)支付借款金額超過其
注冊資金50％部分的利息費用，未按規(guī)定調(diào)增應(yīng)納稅所得額。
25、將開發(fā)期間財務(wù)費用列入期間費用，多轉(zhuǎn)當(dāng)期經(jīng)營成本。
26、有的開發(fā)企業(yè)將擁有土地使用權(quán)的土地進行評估，按增值巨大的評估價作為土地
成本入賬。
27、巧立名目虛列成本。如利用非拆遷人員的身份證，列支拆遷補償費；虛構(gòu)施工合同，騙開建安發(fā)票；白條列支成本現(xiàn)象比較嚴(yán)重。
28、故意拖延項目竣工決算和完工時間，少繳土地增值稅。檢查中發(fā)現(xiàn)，由于房地產(chǎn)企業(yè)利潤率高，而土地增值稅預(yù)征率相應(yīng)較低，一些開發(fā)企業(yè)故意拖延項目竣工決算時間，躲避土地增值稅結(jié)算。
29、少計商業(yè)網(wǎng)點，公建收入，或錯用預(yù)征率，少繳、不繳土地增值稅。
30、虛列勞務(wù)用工人數(shù)，偷逃個人所得稅。
31、未按規(guī)定繳納開發(fā)期間土地使用稅。
32、將未出售的商品房轉(zhuǎn)為自用，出租、出借，未繳納房產(chǎn)稅。
33、未按規(guī)定申報繳納契稅。
34、聯(lián)建，集資建房，委托建房業(yè)務(wù)，不按相應(yīng)政策規(guī)定繳納營業(yè)稅。
第八部分、專家現(xiàn)場開放時間，解答學(xué)員疑難問題。
【主講專家】王 震
特聘首席財稅導(dǎo)師，教授、武漢大學(xué)在讀博士。注冊稅務(wù)師、會計師、注冊內(nèi)部審計師。資本運作高手，地產(chǎn)私募專家，全國房地產(chǎn)經(jīng)理人聯(lián)合會研究員，國內(nèi)知名房地產(chǎn)行業(yè)實戰(zhàn)派財稅專家、納稅籌劃專家；《新會計準(zhǔn)則與稅法差異分析》主編，中國財務(wù)總監(jiān)資格認(rèn)證稅收籌劃課程首席講師，多家上市公司獨立董事，某會計師事務(wù)所、稅務(wù)師事務(wù)所主任會計師，多家銀行和多家證券公司的財稅顧問，多家房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)（上市和非上市企業(yè)），國有企業(yè)集團的稅務(wù)顧問。
具有十多年財務(wù)稅收管理工作經(jīng)驗，具有豐富的資本運作經(jīng)驗，主導(dǎo)參與多個地產(chǎn)私募基金的設(shè)立和運作，參與部分企業(yè)的境內(nèi)外上市運作。在多年的財稅咨詢實踐中，對各類企業(yè)的投融資運作管理有非常深入的研究。
先后在全國各大城市主講《稅收籌劃》、《房地產(chǎn)企業(yè)融資之道》、《稅收政策深度解析》、《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財稅管理要點及節(jié)稅方案設(shè)計》、《如何應(yīng)對稅務(wù)稽查》、《房地產(chǎn)企業(yè)資本運作與稅務(wù)規(guī)劃》、《兼并收購》等課題500余場，受訓(xùn)企業(yè)負(fù)責(zé)人、財務(wù)人員多達上萬人。 培訓(xùn)風(fēng)格以實務(wù)見長，知識淵博、理論功底深厚。采用互動教學(xué)，內(nèi)容充實新穎、氣氛活躍、案例經(jīng)典、分析深刻，深受學(xué)員好評，在業(yè)內(nèi)享有良好聲譽，被譽為“財稅通”。 |
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