改革開放以來，在國家一系列政策鼓勵下，我國房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)已經(jīng)成為國民經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)業(yè)對國家財政收入的貢獻率也大幅度增長，成為稅收收入的重要來源。為了解決居者有其屋，保障房地產(chǎn)行業(yè)的健康發(fā)展，促進房價合理回歸，2010年以來，國家加大了對房地產(chǎn)行業(yè)的宏觀調(diào)控，房地產(chǎn)行業(yè)的暴利時代已經(jīng)過去。當前，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)當考慮加強企業(yè)的經(jīng)營管理，對房地產(chǎn)開發(fā)全程進行納稅籌劃，做到理性納稅，該交的一分不少，不該交的一分不多交。
為了進一步整頓規(guī)范稅收秩序，提高稅法遵從度，實現(xiàn)為國聚財、為民收稅的神圣使命，保障稅收收入穩(wěn)定增長，國稅總局下發(fā)《關(guān)于開展2012年稅收專項檢查工作的通知》（國稅發(fā)[2012]17號）及稅收檢查方案，房地產(chǎn)行業(yè)又一次被列為稅檢重點。一場對房地產(chǎn)企業(yè)進行的稅查風暴在全國掀起。
根據(jù)“稅種查全、環(huán)節(jié)查到、項目查清、問題查透”的稅務(wù)檢查質(zhì)量要求，依據(jù)稅收檢查方案和近幾年的檢查要點，我們編寫了本講座第一部分《房地產(chǎn)行業(yè)稅企爭議焦點問題精解》。
隨著國家對房地產(chǎn)行業(yè)宏觀調(diào)控的深入，房地產(chǎn)行業(yè)競爭的加劇，資本市場發(fā)育日漸成熟，出于經(jīng)營管理的需要，企業(yè)之間的重組行為必然經(jīng)常發(fā)生。企業(yè)重組是涉及兩個或兩個以上企業(yè)的實質(zhì)性或重大的法律或經(jīng)濟結(jié)構(gòu)改變的交易，在企業(yè)重組交易中如何操作可以達到少繳稅、緩繳稅的目的，企業(yè)重組的稅收安排就顯得十分必要。為此我們編寫了本講座的第二部分《企業(yè)重組財稅操作實務(wù)》。
【培訓時間】2012年09月05日至07日（09月05日全天報到、06日至07日兩天課程）
【培訓地點】重慶◇中天大酒店（重慶市渝中區(qū)青年路18號＜解放碑地區(qū)近新世紀百貨＞）
【相關(guān)費用】2580元/人（含授課、場地、資料、會務(wù)、現(xiàn)場咨詢費等）
【培訓對象】各房地產(chǎn)企業(yè)領(lǐng)導、主管財務(wù)工作人員和稅務(wù)師、會計師事務(wù)所人員。
【資 料】本課題配套講義、政策輯要與案例集資料。
【課程內(nèi)容】
第一部分、房地產(chǎn)行業(yè)稅企爭議焦點問題精解
一、增值稅和營業(yè)稅
01、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)哪些業(yè)務(wù)應(yīng)當繳納增值稅？如何選擇增值稅納稅人身份？
02、房地產(chǎn)企業(yè)處置使用過的固定資產(chǎn)和其他物資應(yīng)當交什么稅？怎樣交稅？
03、自建房產(chǎn)自用是否繳納營業(yè)稅？誤交的營業(yè)稅如何處理？
04、甲方提供材料與提供設(shè)備怎樣納稅？甲方自購材料增值稅發(fā)票可否計入開發(fā)成本？
05、裝飾勞務(wù)清包工怎樣繳納營業(yè)稅？
06、企業(yè)將鋁合金門窗出包給鋁合金門窗廠，應(yīng)當取得什么樣的發(fā)票才允許稅前扣除？
07、轉(zhuǎn)讓在建項目怎樣繳納營業(yè)稅？購入在建項目投資建設(shè)，建成后再銷售怎樣納稅？
08、企業(yè)預(yù)售房產(chǎn)何時確認銷售？以按揭方式預(yù)售房產(chǎn)納稅義務(wù)發(fā)生時間應(yīng)如何確認？
09、房地產(chǎn)企業(yè)轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)怎樣操作可以降低稅費支出？
10、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)受托將“毛地”開發(fā)成“凈地”怎樣納稅？
11、售后回購怎樣納稅？房地產(chǎn)企業(yè)如何利用售后回購擴大融資渠道？
12、開發(fā)產(chǎn)品融資性售后回租怎樣納稅？房地產(chǎn)企業(yè)怎樣利用這項政策擴大融資渠道？
13、房地產(chǎn)企業(yè)委托境外設(shè)計單位進行規(guī)劃設(shè)計怎樣扣繳境外企業(yè)的稅款？
14、企業(yè)因舊城改造被動遷是否繳納營業(yè)稅？
二、土地增值稅
01、怎樣計算房產(chǎn)銷售總額？售房合同面積與實際測量面積不一致是如何確認收入總額？
02、計算增值額時允許扣除的開發(fā)成本包含哪些？怎樣計算允許扣除的房地產(chǎn)開發(fā)費用？
03、土地增值稅清算時，契稅是否可以計入取得土地使用權(quán)所支付的金額，契稅可否計算30%的附加扣除額？
04、已經(jīng)計入開發(fā)成本的“土地閑置費”在計算土地增值稅時可否扣除？
05、房地產(chǎn)開發(fā)費用中利息怎樣計算？企業(yè)自有資金充裕沒有借款的，房地產(chǎn)開發(fā)費用
是否應(yīng)按照5％計算扣除？
06、什么是普通標準住宅，企業(yè)出售普通標準住宅怎樣享受土地增值稅的稅收優(yōu)惠政策？
07、以土地或房地產(chǎn)進行投資聯(lián)營的，是否享受土地增值稅的免稅優(yōu)惠？對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)有何特殊規(guī)定？
08、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在土地增值稅清算時可否不劃分房產(chǎn)類別進行綜合清算？
09、對個人支付的拆遷補償款憑何種憑證在稅前扣除？
10、扣留施工企業(yè)的質(zhì)量保證金沒有發(fā)票可否扣除？怎樣確保質(zhì)量保證金能夠取得施工企業(yè)的發(fā)票？
11、怎樣確定土地增值稅的清算項目？應(yīng)當進行土地增值稅清算的項目和要求納稅人進行土地增值稅清算的項目怎樣劃分？
12、房地產(chǎn)企業(yè)新建的商品房裝修費用可否計入開發(fā)成本，能否享受加計扣除？為什么
有的房地產(chǎn)企業(yè)堅持“精裝修戰(zhàn)略”？
13、房地產(chǎn)企業(yè)銷售普通標準住宅如何定價可以降低土地增值稅？
14、房地產(chǎn)企業(yè)轉(zhuǎn)讓在建項目與轉(zhuǎn)讓股權(quán)在納稅方面有什么差異？
15、房地產(chǎn)企業(yè)利用已經(jīng)征用的土地建造賓館、商廈，怎樣操作可以降低稅費支出？
16、企業(yè)取得的土地出讓金返還如何進行賬務(wù)處理，可以降低稅費支出？
17、房地產(chǎn)企業(yè)直接轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)如何操作可以降低土地增值稅？
18、怎樣核算房地產(chǎn)企業(yè)的管理費用可以降低土地增值稅？
19、新成立的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)如何確定“籌建期”？
20、普通標準住宅享受免稅的期望成本如何計算？
三、企業(yè)所得稅
01、怎樣劃分開發(fā)產(chǎn)品的成本核算對象？開發(fā)產(chǎn)品成本對象的劃分應(yīng)當遵循哪些原則？
02、開發(fā)產(chǎn)品的直接成本怎樣核算？共同成本、間接成本應(yīng)當怎樣分攤？
03、開發(fā)產(chǎn)品計稅成本支出的具體內(nèi)容包括哪些？怎樣進行開發(fā)產(chǎn)品的成本核算？
04、開發(fā)項目的營銷設(shè)施建造費怎樣核算？在計算土地增值稅時可否扣除？
05、在開發(fā)項目內(nèi)建造的郵電通訊、學校、醫(yī)療等設(shè)施當?shù)卣块T給予經(jīng)濟補償后的
差額應(yīng)怎樣進行稅務(wù)處理？
06、利用地下基礎(chǔ)設(shè)施建成的停車場怎樣核算計稅成本？
07、利用人防工程建成的地下車庫投資者是誰？利用人防工程建造的地下車庫房地產(chǎn)企業(yè)是否有權(quán)銷售？應(yīng)當怎樣妥善處理？
08、開發(fā)產(chǎn)品完工后，再發(fā)生成本費用應(yīng)當怎樣處理？
09、房地產(chǎn)開發(fā)項目怎樣確定成本終結(jié)日？怎樣正確判斷開發(fā)成品“完工”？開發(fā)產(chǎn)品完
工與應(yīng)納稅所得額的計算有何關(guān)系？
10、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以擴股方式取得土地使用權(quán)的，怎樣進行會計核算？
11、其他企事業(yè)單位、個人以分房為目的，與房地產(chǎn)企業(yè)合資開發(fā)房地產(chǎn)項目的，房地產(chǎn)企業(yè)怎樣確認產(chǎn)品分成收入？
12、其他企事業(yè)單位、個人以分紅利為目的，與房地產(chǎn)企業(yè)合資開發(fā)房地產(chǎn)項目的應(yīng)當怎樣進行稅務(wù)處理？
13、房地產(chǎn)企業(yè)以房換地方式取得土地使用權(quán)的，怎樣確定土地使用權(quán)的成本？
14、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以地換房怎樣確定土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓收入？
15、新成立的房地產(chǎn)企業(yè)怎樣計算開辦費？
16、企業(yè)銷售開發(fā)產(chǎn)品銷售確認的原則和條件，按揭售房中開具了發(fā)票何時確認銷售收入？
17、“買一贈一”、現(xiàn)金折扣、銷售折讓、銷售退回怎樣進行稅務(wù)處理？
18、企業(yè)季度預(yù)交企業(yè)所得稅時，已預(yù)交的營業(yè)稅及附加、土地增值稅、免稅收入、不征稅收入、以前年度虧損可否扣除？
19、房地產(chǎn)企業(yè)視同銷售業(yè)務(wù)稅收政策有何變化？相關(guān)資產(chǎn)的計稅基礎(chǔ)怎樣計算？
20、怎樣在不影響利潤總額的前提下利用稅收優(yōu)惠政策多提折舊，減少當期應(yīng)交所得稅？
21、房屋、建筑物等固定資產(chǎn)在未提足折舊前推到重置的怎樣進行稅務(wù)處理？
22、房屋、建筑物等固定資產(chǎn)進行改擴建怎樣計算計稅成本，怎樣計提折舊？
23、企業(yè)取得的股息、紅利所得怎樣納稅？股權(quán)投資損失可否在稅前扣除？
24、股權(quán)投資轉(zhuǎn)讓損益怎樣納稅？長期掛賬的股權(quán)投資轉(zhuǎn)讓損失可否扣除？
25、投資企業(yè)撤回或減少投資的怎樣進行稅務(wù)處理？
26、何謂資產(chǎn)損失？企業(yè)資產(chǎn)損失在企業(yè)所得稅前扣除的原則？
27、國家稅務(wù)總局2011年第25號公告對資產(chǎn)損失稅前扣除有何重大變化？
28、以前年度未扣除的資產(chǎn)損失怎樣進行稅務(wù)處理？
29、稅務(wù)機關(guān)怎樣對企業(yè)的資產(chǎn)損失進行監(jiān)督管理？
30、如何理解企業(yè)發(fā)生的合理的工資薪金支出準予稅前扣除？
31、為員工支付的補充養(yǎng)老保險費、補充醫(yī)療保險費怎樣扣除？怎樣征收個人所得稅？
32、職工因公出差補助、誤餐費補助是否計入工資總額，可否稅前扣除？是否征個人所得稅？
33、企業(yè)工會經(jīng)費和職工教育經(jīng)費怎樣在稅前扣除？
34、職工的辦公通訊費可否在稅前扣除？
35、企業(yè)確因工作需要為職工購置的工作服可否稅前扣除？
36、企業(yè)自有房產(chǎn)裝修費可否在稅前扣除？
37、企業(yè)的業(yè)務(wù)招待費稅前扣除怎樣計算？企業(yè)在籌建期間、清算期間的業(yè)務(wù)招待費怎樣
扣除？預(yù)收賬款可否作為計算業(yè)務(wù)招待費的基數(shù)？
38、職工的“五險一金”怎樣在稅前扣除，是否計征個人所得稅？
39、企業(yè)廣告費和業(yè)務(wù)宣傳費稅前扣除的條件是什么？
40、企業(yè)與生產(chǎn)經(jīng)營有關(guān)的手續(xù)費及傭金支出怎樣在稅前扣除？境內(nèi)境外有何區(qū)別？
41、企業(yè)借款費用怎樣在稅前扣除？資本化的要求是什么？
42、企業(yè)怎樣證明“不超過按照金融企業(yè)同期同類貸款利率”計算的利息準予稅前扣除？
43、稅法對防止資本弱化有何規(guī)定？
44、企業(yè)因投資者未在規(guī)定期限內(nèi)繳足其應(yīng)繳資本額而發(fā)生借款其利息應(yīng)有誰來承擔？
45、企業(yè)向自然人借款的利息支出可否稅前扣除？
46、“統(tǒng)借統(tǒng)還”的利息怎樣扣除？對總公司因統(tǒng)借統(tǒng)還向成員企業(yè)收取利息是否征營業(yè)稅？
47、企業(yè)對外進行股權(quán)投資發(fā)生的借款利息可否在稅前扣除？
48、企業(yè)取得的國債利息、地方政府債券利息、中國鐵路建設(shè)債券利息、證券投資基金利息在稅收上有何區(qū)別？
第二部分、企業(yè)重組財稅操作實務(wù)
01、企業(yè)重組的定義及其分類。
02、我國企業(yè)重組的稅務(wù)處理怎樣分類？與國際上通常做法有何差異？
03、企業(yè)重組特殊性稅務(wù)處理的理論依據(jù)是？我國對特殊性稅務(wù)處理規(guī)定了哪些原則條件？
04、企業(yè)債務(wù)重組怎樣選擇遞延納稅的處理方法？
05、企業(yè)資產(chǎn)收購怎樣可以享受特殊性稅務(wù)處理的稅收優(yōu)惠？
06、企業(yè)股權(quán)收購怎樣可以享受特殊性稅務(wù)處理的稅收優(yōu)惠？
07、企業(yè)分立特殊性稅務(wù)處理的案例分析。
08、企業(yè)合并特殊性稅務(wù)處理的案例分析。
09、企業(yè)法律形式改變的稅務(wù)處理方法。
10、企業(yè)重組其他相關(guān)稅種的稅收政策解析。
【主講專家】劉玉章
我國著名財稅專家，高級會計師、注冊會計師。北京金旭紅教育咨詢有限公司高級稅務(wù)講師，現(xiàn)受聘擔任世界稅收聯(lián)合會財稅研究員，中央財經(jīng)大學財經(jīng)研究院客座教授，財政部科研所培訓中心兼職教授，長期從事房地產(chǎn)企業(yè)、建筑企業(yè)的財務(wù)會計、審計等實際工作，潛心于房地產(chǎn)業(yè)財稅研究，具有深湛的理論基礎(chǔ)，豐富的實踐經(jīng)驗，廣泛的財經(jīng)法規(guī)知識積累。參與了我國《企業(yè)所得稅法》的研究、制定工作，對企業(yè)所得稅法有獨到的見解，被譽為我國房地產(chǎn)業(yè)界納稅策劃的領(lǐng)軍人物。出版有《房地產(chǎn)企業(yè)財稅操作技巧》（第3版）、《土地增值稅清算大成》（第2版）等房地產(chǎn)企業(yè)財稅專著。
幾年來，曾在北京大學中國企業(yè)家特訓班、清華大學總裁班、、浙江大學總裁班、中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會、中國城市建筑協(xié)會等單位主辦的研討會上作專題講座，長期擔任北京市高級會計師繼續(xù)教育的主講教師，為國內(nèi)大型企業(yè)集團作財稅內(nèi)訓，并擔任多家房地產(chǎn)企業(yè)的財稅顧問。
講授過《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財稅操作技巧》、《房地產(chǎn)企業(yè)涉稅風險規(guī)避與疑難問題解答》、《土地增值稅清算與房地產(chǎn)業(yè)稅收檢查前輔導》等課程。學員普遍反映：通過講座的學習提高了對企業(yè)會計準則的理解，擴展了稅收法規(guī)知識，增強了納稅意識，提高了理性納稅籌劃的自覺性；使企業(yè)避免了納稅風險，減輕了稅收負擔，提高了經(jīng)濟效益。 |
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