 您的位置：首頁(yè)>管理文摘>經(jīng)營(yíng)管理>正文 |
舊城改造項(xiàng)目的契稅處理及案例分析 |
信息發(fā)布：企業(yè)培訓(xùn)網(wǎng) 發(fā)布時(shí)間：2011-2-3 20:44:30 |
| |
舊城改造項(xiàng)目的契稅處理及案例分析（作者：中國(guó)稅收籌劃師 財(cái)稅培訓(xùn)師 稅收學(xué)博士肖太壽） (一)舊城改造項(xiàng)目契稅處理的政策法律依據(jù) 1、財(cái)稅〔2004〕134號(hào)的相關(guān)規(guī)定 財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局《關(guān)于土地使用權(quán)出讓等有關(guān)契稅問題的通知》（財(cái)稅〔2004〕134號(hào)）規(guī)定，出讓國(guó)有土地使用權(quán)的，其契稅計(jì)稅價(jià)格為承受人為取得該土地使用權(quán)而支付的全部經(jīng)濟(jì)利益。財(cái)稅〔2004〕134號(hào)）對(duì)出讓國(guó)有土地使用權(quán)的契稅計(jì)稅價(jià)格分為以下兩種情況: （1）如果以競(jìng)價(jià)方式出讓的，其契稅計(jì)稅價(jià)格，一般應(yīng)確定為競(jìng)價(jià)的成交價(jià)格，土地出讓金、市政建設(shè)配套費(fèi)以及各種補(bǔ)償費(fèi)用應(yīng)包括在內(nèi)。 （2）如果以協(xié)議方式出讓的，其契稅計(jì)稅價(jià)格為成交價(jià)格。成交價(jià)格包括土地出讓金、土地補(bǔ)償費(fèi)、安置補(bǔ)助費(fèi)、地上附著物和青苗補(bǔ)償費(fèi)、拆遷補(bǔ)償費(fèi)、市政建設(shè)配套費(fèi)等承受者應(yīng)支付的貨幣、實(shí)物、無(wú)形資產(chǎn)及其他經(jīng)濟(jì)利益。同時(shí)規(guī)定,以協(xié)議方式出讓國(guó)有土地使用權(quán)，沒有成交價(jià)格或者成交價(jià)格明顯偏低的，征收機(jī)關(guān)可依次按下列兩種方式確定： ①評(píng)估價(jià)格，由政府批準(zhǔn)設(shè)立的房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)根據(jù)相同地段、同類房地產(chǎn)進(jìn)行綜合評(píng)定，并經(jīng)當(dāng)?shù)囟悇?wù)機(jī)關(guān)確認(rèn)的價(jià)格。 ②土地基準(zhǔn)地價(jià)，由縣以上人民政府公示的土地基準(zhǔn)地價(jià)。 2、國(guó)稅發(fā)〔2009〕31號(hào)的相關(guān)規(guī)定 《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)〈房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法〉的通知》（國(guó)稅發(fā)〔2009〕31號(hào)）規(guī)定，土地征用費(fèi)及拆遷補(bǔ)償費(fèi),指為取得土地開發(fā)使用權(quán)（或開發(fā)權(quán)）而發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用，主要包括土地買價(jià)或出讓金、大市政配套費(fèi)、契稅、耕地占用稅、土地使用費(fèi)、土地閑置費(fèi)、土地變更用途和超面積補(bǔ)交的地價(jià)及相關(guān)稅費(fèi)、拆遷補(bǔ)償支出、安置及動(dòng)遷支出、回遷房建造支出、農(nóng)作物補(bǔ)償費(fèi)、危房補(bǔ)償費(fèi)等。 （二）案例分析 某房地產(chǎn)公司競(jìng)價(jià)取得某市舊城改造項(xiàng)目，除向政府繳納土地出讓金、各項(xiàng)配套費(fèi)10000萬(wàn)元外，還涉及拆遷還建50套商品房和貨幣拆遷補(bǔ)償1000萬(wàn)元。那么，該房地產(chǎn)公司前期辦證時(shí)要繳納的契稅計(jì)稅依據(jù)是多少？ 1、企業(yè)所得稅土地計(jì)稅成本的確定 假設(shè)50套商品房未來(lái)實(shí)際交付時(shí)的公允價(jià)值為2500萬(wàn)元，則該公司取得舊城改造項(xiàng)目的企業(yè)所得稅土地計(jì)稅成本由“10000萬(wàn)元＋1000萬(wàn)元＋契稅＋2500萬(wàn)元”構(gòu)成。 2、契稅的計(jì)稅依據(jù)的確定 根據(jù)財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局《關(guān)于土地使用權(quán)出讓等有關(guān)契稅問題的通知》（財(cái)稅〔2004〕134號(hào)）規(guī)定，以競(jìng)價(jià)方式出讓的，其契稅計(jì)稅價(jià)格，一般應(yīng)確定為競(jìng)價(jià)的成交價(jià)格，土地出讓金、市政建設(shè)配套費(fèi)以及各種補(bǔ)償費(fèi)用應(yīng)包括在內(nèi)�；诖艘�(guī)定，該公司以競(jìng)價(jià)方式取得的舊城改造項(xiàng)目，計(jì)算契稅的計(jì)稅依據(jù)為13500萬(wàn)元（10000＋1000＋2500），與企業(yè)所得稅土地計(jì)稅成本有差別。 3、稅收風(fēng)險(xiǎn)分析及應(yīng)對(duì)策略 （1）稅收風(fēng)險(xiǎn)分析 由于拆遷還建的影響，50套商品房是在實(shí)際交付后依據(jù)未來(lái)市場(chǎng)價(jià)值計(jì)算的公允價(jià)值，在開發(fā)商辦理土地使用權(quán)證時(shí)僅能確定拆遷補(bǔ)償費(fèi)用1000萬(wàn)元，50套拆遷還建房實(shí)際建造成本和未來(lái)公允價(jià)值暫時(shí)是無(wú)法確定的，所以，以13500萬(wàn)元（10000＋1000＋2500）萬(wàn)元作為契稅計(jì)稅依據(jù)不符合現(xiàn)實(shí)情況。在實(shí)踐中完全有可能以11000萬(wàn)元（10000＋1000）計(jì)算繳納契稅，結(jié)果漏了50套商品房是在實(shí)際交付后依據(jù)未來(lái)市場(chǎng)價(jià)值計(jì)算的公允價(jià)值計(jì)算繳納契稅的稅收風(fēng)險(xiǎn)。 （2）稅收風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)策略 鑒于以上分析，為減少征納雙方糾紛，建議分兩種情況處理。 一是拆遷還建房屋，在實(shí)際交付時(shí)，另行補(bǔ)繳契稅，即先按照11000萬(wàn)元（10000＋1000）計(jì)算繳納契稅，房屋實(shí)際交付時(shí)，再按照2500萬(wàn)元計(jì)算補(bǔ)繳契稅。 二是參照財(cái)稅〔2004〕134號(hào)文件的規(guī)定，以協(xié)議方式出讓國(guó)有土地使用權(quán)，沒有成交價(jià)格或者成交價(jià)格明顯偏低的，征收機(jī)關(guān)可依次按下列兩種方式確定： 1、評(píng)估價(jià)格，由政府批準(zhǔn)設(shè)立的房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)根據(jù)相同地段、同類房地產(chǎn)進(jìn)行綜合評(píng)定，并經(jīng)當(dāng)?shù)囟悇?wù)機(jī)關(guān)確認(rèn)的價(jià)格。 2、土地基準(zhǔn)地價(jià)，由縣以上人民政府公示的土地基準(zhǔn)地價(jià)。 由于競(jìng)價(jià)一般以土地基準(zhǔn)地價(jià)為依據(jù)，建議直接選擇縣以上人民政府公示的土地基準(zhǔn)地價(jià)為契稅計(jì)稅依據(jù)。 某公司在拆遷改造舊城工程項(xiàng)目中，涉及包括劃轉(zhuǎn)出讓、用途改變、容積率調(diào)增等費(fèi)用支出，對(duì)這些費(fèi)用應(yīng)該如何處理？是否直接計(jì)入開發(fā)成本？另外，在辦理土地過戶手續(xù)時(shí)，因土地證都在各住戶手中，該公司需要收齊后再到國(guó)土局辦理過戶，辦理過戶涉及繳納契稅，那契稅的計(jì)稅依據(jù)如何確定？ 1、費(fèi)用的處理分析 根據(jù)《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)〈房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法〉的通知》（國(guó)稅發(fā)〔2009〕31號(hào)）規(guī)定，土地征用費(fèi)及拆遷補(bǔ)償費(fèi),指為取得土地開發(fā)使用權(quán)（或開發(fā)權(quán)）而發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用，主要包括土地買價(jià)或出讓金、大市政配套費(fèi)、契稅、耕地占用稅、土地使用費(fèi)、土地閑置費(fèi)、土地變更用途和超面積補(bǔ)交的地價(jià)及相關(guān)稅費(fèi)、拆遷補(bǔ)償支出、安置及動(dòng)遷支出、回遷房建造支出、農(nóng)作物補(bǔ)償費(fèi)、危房補(bǔ)償費(fèi)等。所以，因劃轉(zhuǎn)出讓、用途改變、容積率調(diào)增等內(nèi)容繳納的費(fèi)用，屬于取得土地的成本，但不包括被行政處罰的金額。賬務(wù)處理上，可直接計(jì)入開發(fā)成本。 2、契稅的計(jì)稅依據(jù)分析 《財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于國(guó)有土地使用權(quán)出讓等有關(guān)契稅問題的通知》（財(cái)稅〔2004〕134號(hào)）規(guī)定，出讓國(guó)有土地使用權(quán)的，其契稅計(jì)稅價(jià)格為承受人為取得該土地使用權(quán)而支付的全部經(jīng)濟(jì)利益。如果以協(xié)議方式出讓的，其契稅計(jì)稅價(jià)格為成交價(jià)格。成交價(jià)格包括土地出讓金、土地補(bǔ)償費(fèi)、安置補(bǔ)助費(fèi)、地上附著物和青苗補(bǔ)償費(fèi)、拆遷補(bǔ)償費(fèi)、市政建設(shè)配套費(fèi)等承受者應(yīng)支付的貨幣、實(shí)物、無(wú)形資產(chǎn)及其他經(jīng)濟(jì)利益。沒有成交價(jià)格或者成交價(jià)格明顯偏低的，征收機(jī)關(guān)可依次按下列兩種方式確定： 1、評(píng)估價(jià)格。 2.、土地基準(zhǔn)地價(jià)：由縣以上人民政府公示的土地基準(zhǔn)地價(jià)。 因此，該公司應(yīng)按支付的成交價(jià)格作為契稅依據(jù)。若價(jià)格明顯偏低，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)可核定成交價(jià)格 |
 |
| 版權(quán)聲明： |
1.
本網(wǎng)刊發(fā)的各類文章，其版權(quán)均歸原作者所有；附帶版權(quán)聲明的文章，其版權(quán)以附帶的版權(quán)聲明為準(zhǔn)。
2. 本網(wǎng)刊發(fā)的各類文章僅代表作者本人的觀點(diǎn)，不代表企業(yè)培訓(xùn)網(wǎng)立場(chǎng)，本網(wǎng)站不對(duì)文章的真?zhèn)涡载?fù)責(zé)。
3. 本網(wǎng)刊發(fā)的各類文章來(lái)源于其他媒體，轉(zhuǎn)載刊發(fā)僅為網(wǎng)友免費(fèi)提供管理知識(shí)與資訊，不以贏利為目的。
4. 用戶如發(fā)現(xiàn)本網(wǎng)刊發(fā)的文章存在任何版權(quán)方面問題，請(qǐng)與本網(wǎng)聯(lián)系，本網(wǎng)站經(jīng)核實(shí)后將進(jìn)行相關(guān)處理。 |
|
|
![]() |
|
