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【培訓安排】2014年9月19–20日   青島•陽光新地大酒店
【培訓對象】各房地產企業領導、主管財務工作人員和稅務師、會計師事務所等人員。
【培訓費用】人民幣2880元/人（含授課、場地、資料、會務、現場咨詢費等）
【培訓背景】
    最近幾年，國家加大了對房地產行業的宏觀調控力度，房地產行業的暴利時代已經過去。在調控房價的政策下，房地產銷售市場疲軟，價格下跌，信貸緊縮，資金緊張，利潤空間急劇縮水。“屋漏偏逢連夜雨”，國家稅務總局也加大了對房地產開發業務的征收管理與稅收稽查的力度，使得房地產開發業務的稅收風險迅速增大。解決當前房地產行業面臨的困境，房地產開發企業只有加強內部管理，提高財會核算水平，規范納稅行為，實現理性納稅籌劃，這才是提高企業經濟效益的重要手段。
    為此，我司專家王皓鵬老師為大家詳盡講解房地產開發企業運營全流程，從拿地、規劃、報批報建、建設、預售、清盤、自持經營，一層層抽絲剝繭，將每個節點的節稅技巧和風險控制一網打盡。按照房地產開發項目進行整體納稅規劃、分階段落實的思路，根據對房地產企業稅收專項檢查的重點，輔以風險防控與納稅籌劃技巧，使房地產開發企業在每個開發階段進行過程中落實納稅籌劃方案，規避涉稅風險、全面降低稅負提供幫助。全程實戰案例分享，接地氣、重實效，讓您兩天不虛此行！
【主講專家】王皓鵬老師
    會計師，中國注冊稅務師，稅務稽查資深官員，某省地方稅務局稅收業務培訓專家；數家房地產企業稅務顧問、答疑專家。有常年戰斗在一線的經歷，熟悉房地產企業的稅收問題，擅長土地增值稅清算，稅務風險評估與稅收成本控制，制定合理的項目成本管控策略，做到企業成本控制最小化，利益最大化。在全國各大城市主講房地產行業稅收專題講座近百次，講授由淺入深、生動活潑、內容準確、分析透徹、簡明扼要、操作實用；授課風格生動詼諧、風趣幽默，受到各地房地產企業學員的認同和熱烈追捧�。�！
【主講內容】
一：取得土地環節的稅收風險控制與納稅籌劃
1．招掛拍方式取得土地，合同條款如何商定才能規避土地使用稅？計征契稅的依據以及納稅環節有幾個部分？
2．企業取得的土地返還款、減免款該如何進行會計處理？針對四種不同的做帳方式分別解析涉及的各稅種風險。
3．以接受投資方式取得土地，會計如何規定？入帳憑證如何確認？稅收風險如何掌控？土地投資方的稅收風險在哪里？
4．以收購股權的方式取得土地，土地成本如何確認？將通過“史上最�；I劃案例”來解析其中的營業稅、企業所得稅、土地增值稅風險。
5．受讓生地、受讓熟地、購買爛尾樓如何確認土地成本？在計算土地增值稅的時候甲乙雙方分別如何進行稅收風險規避？
6．“拆一還一”方式下取得土地，如何進行會計處理？銷售不動產發票如何開具？本課程將從被拆人、開發企業兩方分別就營業稅、企業所得稅、土地增值稅進行全方位的稅收分析。
7．“建設—移交”模式下的土地成本確認，如何完善記賬憑證？
8．接受抵償債務的土地使用權，該如何運作才能免除額外的稅收負擔？
9．為取得土地而支付的紅線外支出，在所得稅和土地增值稅的處理什么不同？如何操作可以在稅前扣除，規避風險？
10．征用耕地從事房地產開發，如何避免重復繳納耕地占用稅與土地使用稅？
11．房地產開發企業取得土地使用權之后，從何時開始計算繳納土地使用稅？從何時開始免除納稅義務？計入那個會計科目？怎樣計算才可以讓稅負最佳？全新的解讀讓您不再為土地使用稅煩惱。
二：規劃設計階段的稅收風險控制與納稅籌劃
1．產品開發類型的選擇，是關注稅收負擔水平？還是關注企業的銷售？
2．分期開發還是合并開發？即使再艱難，也必須作出理性的選擇，因為其中收獲的不僅僅是稅收。
3．合作建房方式的稅收如何控制，我們將從七種不同的合作建房模式為您一一化解其中的稅收風險。
4．自行開發與委托代建，其中的風險點在哪里？考慮的并不只是稅收負擔問題，更應當關注企業的利潤與價值。
5．委托境外設計單位進行規劃設計，支付的設計費是否應當在我國境內納稅？房地產企業承擔什么稅收責任？
三：開發建設階段的稅收風險控制與納稅籌劃
1．確定成本核算對象的原則和方法是什么？
2．成本費用歸集的原則是什么？
3．特殊費用歸集應該注意的稅收問題：會議費、差費、招待費、辦公費、車輛費等
4．稅收對售樓部及類似資產的處理是如何規定的？
5．地下建造的人防工程、有產權的車庫、無產權的車庫在稅務處理上有何區別？納稅人如何處理才能夠取得相對收益？
6．甲供材、甲控材、甲供設備的區別是什么？房地產建安流程中，設備和材料如何區分？本課程將通過具體的案例，從甲供材料和甲供設備兩種情況，分別講述營業稅、土地增值稅、企業所得稅當中稅收待遇有哪些不同？
7．房地產企業為開發項目發生的借款費用怎樣核算？計算企業所得稅和土地增值稅對借款費用的處理有何差異？
8．向股東或其他自然人借款利息是否都可扣除？
9．資本化的借款費用與計入損益的借款費用怎樣區分？如何提供“金融企業同期同類借款利率情況說明”？
10．集團統借統還的利息支出怎樣操作可以避免重復納稅？
11．工資薪金支出怎樣扣除才能使企業與員工利益最大？如何區分合同工、臨時工、勞務的區別，他們的稅收待遇有什么不同？
12．購買爛尾樓（在建工程或者在建項目）如何確認初始成本？
四：銷售階段的稅收風險控制與納稅籌劃
1．“買一送一”模式下如何確認收入金額？送面積、送家電、送車位、送物業等不同的銷售模式分別有哪些稅收區別？會計如何處理？贈送的禮品是否有個人所得稅的扣繳風險？
2．“以老帶新”銷售模式下如何確認支出？票據如何處理？是否涉及扣繳個稅？
3．“抵券銷售”“一萬抵五萬”銷售模式下收入如何確認？
4．“包銷”和“代銷”的區別是？二者確認收入的差異在哪？稅收風險如何把控？
5．“假按揭”“零首付”銷售模式的稅收如何處理？
6．“還本銷售”如何確認收入？我們的困惑在哪里？
7．“售后回租”的稅收風險分析，同時給解決的方案，讓您不再為回租而煩惱。
8．“售后回購”方式在營業稅、企業所得稅、土地增值稅如何確認？
9．房地產企業收取的價外費用有哪些稅收風險？營業稅、企業所得稅、土地增值稅一一分析。
10．針對不同的客戶與不同的銷售模式，銷售價格明顯偏低，我們如何找出適合自己的“正當理由”？
11．銷售環節發生的廣告費、業務宣傳費、業務招待費如何實現稅前扣除？需要注意防控哪些錯誤？
五：清盤清算階段
1．房地產行業完工標準如何規定，對營業稅、土地增值稅、企業所得稅等有何影響？
2．各種不同的稅種對收入確認的原則有何差異？
3．土地增值稅確認收入時金額如何確定？
4．清算后再轉讓房地產成本如何確定？是否涉及“二次清算”？
5．成本差如何進行會計處理？不同階段出現的成本差如何稅收分析？
6．在交房前后支付的物業費如何進行成本費用歸集？對稅收的影響是什么？
7．如何進行成本分攤才可以使收入和成本成“正比例”函數關系？本課程將以詳實的案例，分別從占地面積法、建筑面積發、直接成本法、預算造價法、層高系數法來詳細解讀成本分攤的技巧和方法，讓不同類型的開發產品分別“找到”屬于自己的“一半”，達到二者的“完美結合”
8．基本裝修、簡裝、精裝的標準是什么？軟裝在企業所得稅和土地增值稅扣除有什么不同？
六：現場互動，現場解答
1．王老師有著豐富的現場答疑經驗，通過干練、風趣的語言，將復雜的、棘手的稅收問題簡單化、通俗易懂，易于學員理解和實際操作。
2．課堂注重實踐和理論的結合，就一種經濟行為涉及到每個稅種可能存在的風險進行全方位、深層次解讀，有效化解稅收風險！學員可以準備自己的疑問，在課堂現場互動，選擇一種適合您的稅收處理方法。沒有最好，只有更好！

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