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重慶市房地產業土地增值稅清算政策重點難點全方位解析與企業應對技巧 |
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| （本課程全年循環滾動開課，如遇開課時間或者地點不合適，您可以撥打010-62278113咨詢最新時間、地點等培訓安排。本課程亦可以安排企業內訓，歡迎來電咨詢相關事宜！） |
【培訓時間】2014年8月05日至07日（8月05日全天報到,06-07日兩天課程）
【培訓地點】重慶◇岷山園林大酒店（重慶市渝中區長江二路173號）
【培訓費用】2880元/人（含授課、場地、資料、會務、現場咨詢費等）
【培訓對象】各房地產企業領導、主管財務工作人員和稅務師、會計師事務所等人員。
【資 料】本課題配套講義、政策輯要與案例資料。
【培訓背景】
☆ 2014年土地增值稅清算風暴來襲，作為地產企業的您準備好了嗎？
目前，很多房地產開發企業陸續收到土地增值稅清算通知，土地增值稅清算執行強度和力度不斷加大；國稅總局已將清算任務下達到每個省和直轄市、每個局長，形勢逼人。面對越來越快的清算速度，您是否感到雪上加霜！是否正經歷迷惘？誰能幫您做出最佳清算方案？金旭紅作為行業專家，有義務幫助房地產企業渡過清算難關，我們特安排此次土地增值稅清算專題課程。
在房地產開發企業的稅負構成中，土地增值稅占有較大比重，是一個不可小視的稅種；土地增值稅課稅對象是指有償轉讓房地產所取得的增值額，它的計算、申報和清算涉及到收入及扣除項目金額的確認、扣除法和評估法計算增值額的運用、超率累進稅率的對照和計算等等，所以說它又一個是計算復雜、申報較難的直接稅種。
土地增值稅政策各地差異較大，在清算中特別是扣除項目的確定爭議較多，重慶市地稅局近期發布了《重慶市地方稅務局關于土地增值稅若干政策執行問題的公告 》2014年9號公告，并于8月1日起正式實施，對土地增值稅清算中的眾多問題進行明確，影響極大。本課程將根據重慶市的特殊規定逐一分析，教給大家輕松應對土地增值稅清算風暴。
稅總發[2013]67號文要求稅務機關抓好清算這一關鍵環節，稅總函[2013]658號文要求各地嚴格審核扣除項目，對近幾年積壓未清算的項目進行全面清理。特別是商業類地產項目，由于增值率高，清算將導致大量補稅。普通住宅項目，如果不能準確把握，可能導致無法享受優惠。該稅種籌劃空間也比較大，需要在清算之前做好應對的準備。
本講座依據現行土地增值稅法規，全方位地解讀土地增值稅的政策，介紹土地增值稅的申報業務流程和稅務稽查涉稅法律風險的防范措施，分析和研究土地增值稅的優惠政策及納稅籌劃技巧，指導和交流土地增值稅日常申報業務和清算工作的經驗，以期達到徹底化解土地增值稅稅務稽查涉稅法律風險之目的。
【主講專家】許老師
國內著名房地產稅務籌劃專家，長期從事房地產相關行業納稅籌劃研究與實務操作。曾參與多家大中型房地產企業涉稅風險診斷和納稅籌劃方案設計，現兼任多家大中型房地產企業的財稅顧問，擅長將會計、稅收、法律知識綜合運用到企業經營管理之中，具有豐富的涉稅風險防范與納稅籌劃實戰經驗。多次應邀為全國房地產建筑安裝企業進行財稅專題講座，授課注重實務操作，講課中能準確地將稅收法規與企業會計處理有機結合起來，所講操作方法能直接運用于企業涉稅處理，通俗易懂且操作性強。并當場解答企業棘手財稅問題，被業內人士譽為“中國稅法活字典”和“國內納稅答疑第一人”。
【主講內容】
第一節：土地增值稅稽查形式分析
《重慶市地方稅務局關于土地增值稅若干政策執行問題的公告》2014年9號公告的執行帶來哪些稽查新動向及應對策略
第二節：土地增值稅清算鑒證、稅收稽查應對及稅收風險點
一、土地增值稅清算單位的檢查
1．土地增值稅清算時清算項目到底應該分為幾類？
2．清算單位內各類核算對象，是否能夠合并清算？
3．如何確定土地增稅的清算單位？
4．如何把握“國家有關部門審批的房地產開發項目”、“分期開發的項目，以分期項目為單位清算”、“一次性取得土地，分期開發”？
5．商住一體樓土地增值稅計算及應對技巧
6．對不同類型房地產是否分別計算增值額、增值率，繳納土地增值稅？
7．房地產企業的建設工程，在工程項目登記備案時，沒有進行分期項目的備案，但是，企業自行劃分了項目分期建設，在做土地增值稅清算時，是否可以自行劃分的分期建設為項目單位進行清算？
8．地下人防設施是否應屬于土地增值稅的征稅范圍?
9．小產權房是否應屬于土地增值稅的征稅范圍?
10．采取BT模式建設新民居工程需要繳納土地增值稅嗎？
11．房地產聯合開發項目土地增值稅如何清算？
二、土地增值稅清算時點的確定及其稅務風險
1．土地增值稅清算到底應該掌握在那個時點進行？
2．清算實點確定應注意的事項及涉稅風險
三、稅務稽查人員重點關注的事項
四、土地增值稅清算項目收入稽查及稅收疑難點
1．土地增值稅收入清算的基本稽查程序和方法
2．土地增值稅清算條件稽查
3．應稅收入的檢查
⑴ 賬面應稅收入的檢查
⑵ 審查入賬價格
⑶ 應列未列應稅收入的審查
⑷ 非直接銷售和自用房地產的收入的檢查
4．轉讓永久使用權檢查
5．代收款項檢查
6．土地增值稅清算收入確認的3個重點
7．與收入有關的疑難問題解析：
⑴ 企業在土地增值稅清算時，未開票也未簽訂銷售合同的房產應如何確認收入？
⑵ 房產轉讓合同上約定了房價，但不包含轉讓稅金，約定轉讓稅金由房產受讓方
承擔，轉讓收入怎樣確定？
五、扣除項目的稅務稽查及疑難問題
1．扣除項目稅務稽查方法
2．土地征用及拆遷補償費的稽查方法及風險點
⑴ 稅務機關對土地征用及拆遷補償費的稽查要點
⑵ 企業支付給國土資源局的土地違約金、滯納金是否可以計入開發成本扣除？
⑶ 企業外購樓盤發生的契稅轉讓時如何計算扣除
⑷ 成片受讓土地、分期開發時，如何確定已轉讓部分應分攤的土地使用權金額？
⑸ 合作建房分配產品的，在清算中如何確定開發企業取得的土地的金額？
⑹ 土地使用權評估增值是否可以作為成本扣除？
⑺ 單位轉讓土地使用權時,土地部門收取的土地閑置費、土價評估費的土地增值稅處理
⑻ 納稅人取得土地應上交的土地出讓金不直接支付給土地管理部門，而是作為政府部門對企業投資，可否作為計算土地增值稅扣除項目？
⑼ 土地滯納金在計算土地增值稅時能否扣除？
3．前期工程費的稽查方法及風險點
◇ 設計費稅收籌劃涉稅風險點
4．建筑安裝工程費的稽查方法及風險點
⑴ 采用發包方式進行建筑安裝工程施工的檢查
⑵ 采用自營方式進行建筑安裝工程施工的檢查
⑶ 房屋裝修費用怎樣確定
⑷ 地下車庫、商鋪的建筑安裝成本應如何計算扣除
5．基礎設施費和公共配套設施費的稽查方法及風險點
⑴ 小區外部為政府配套建設的公益性設施費用是否允許扣除
⑵ 多個（或分期）項目共同發生的公共配套設施費，如何合理分攤？
6．開發間接費用的稽查方法及風險點
⑴ 同一項目是否可采取不同的房地產開發費用計算扣除方法？
⑵ 納稅人繳納的規費可不可以作為扣除利息和管理費用的基數？
⑶ 企業開發部、預算部、材料部、技術部等部門的費用如何扣除
7．開發費用（銷售費用、管理費用、財務費用）的稽查方法及風險點
⑴ 利息扣除的涉稅風險點
⑵ 房地產企業像個人、關聯方借款費用應如何扣除？委托其他單位、個人向金融
機構借款后，交由本單位使用，利息可以在本單位扣除嗎？
⑶ 取得“委托銀行借款”費用是否可以全額扣除？
⑷ 開發用地繳納的土地使用稅如何處理
⑸ 因土地糾紛發生的訴訟費、律師費如何扣除
⑹ 物業啟動費在計算土地增值稅時能否扣除？
8．與轉讓房地產有關的稅金稽查方法及風險點
9．加計扣除項目稽查方法及風險點
10．“舊房及建筑物的評估價格”的檢查
第三節：土地增值稅重特疑難事項解析
1．企業取得政府返還土地出讓金的六種形式及土地增值稅涉稅風險？
2．利息支出：企業所得稅與土地增值稅扣除規定有別
3．子公司清算轉給母公司的地下車庫如何繳納增值稅？
4．項目公司注銷前的土地增值稅和企業所得稅的處理
5．真假按揭涉稅處理
6．土地增值稅清算幾種常見錯誤
7．無產權證建筑物如何計算土地增值稅？
8．置換房屋如何繳納營業稅和土地增值稅？
9．注銷當年匯算清繳出現虧損土地增值稅處理
10．雙方均不支付補價的土地置換中的土地增值稅處理
11．將國家無償劃撥的土地進行有償轉讓，但未辦理土地使用權證變更手續的土地增值稅處理
12．未取得項目立項也未取得商品房預售許可證的房地產開發企業，在租賃土地上建造的房產銷售的土地增值稅處理；
13．房地產公司在土地拆遷中，拆遷合同約定對被拆遷房屋以新建房補償，在計算土地增值稅如何處理？如果補償面積超過拆遷合同確定的補償面積，如何處理？
14．以房地產進行投資、聯營的是否征收土地增值稅？
15．房地產企業取得政府給予土地返還款的土地增值稅涉稅風險
16．合作建房是否要繳納土地增值稅？
17．未結清房款收入如何清算？
18．房地產企業銷售尾房如何繳納土地增值稅？
19．出售樣板間如何繳納土地增值稅？
20．不同模式售樓部的會計處理與土地增值稅扣除解析
21．車位及地下車庫如何繳納土地增值稅？
22．房地產企業進行資本運作中土地增值稅的涉稅風險
第四節：房地產企業成本核算與稅收風險控制
1．開發產品會計成本與計稅成本的差異與協調
2．成本核算的規范程序
3．成本核算中疑難問題解析
4．成本分配方法
第五節：專家現場開放時間，解答學員疑難問題。 |
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