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房地產(chǎn)業(yè)土地增值稅清算與全程運(yùn)營財(cái)務(wù)管控暨重特疑難事項(xiàng)解析 |
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【培訓(xùn)時(shí)間】2014年7月30日至8月1日（30日全天報(bào)到,7月31日至8月1日兩天課程）
【培訓(xùn)地點(diǎn)】深圳◇鵬威酒店（深圳市羅湖區(qū)紅寶路15號(hào)）
【培訓(xùn)費(fèi)用】2880元/人（含授課、場地、資料、會(huì)務(wù)、現(xiàn)場咨詢費(fèi)等）
【培訓(xùn)對(duì)象】各房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)、主管財(cái)稅領(lǐng)導(dǎo)、財(cái)務(wù)總監(jiān)、財(cái)務(wù)經(jīng)理、財(cái)務(wù)人員以及稅務(wù)、會(huì)計(jì)事務(wù)所和各財(cái)務(wù)咨詢公司的人員。
【資 料】本課題配套講義、政策輯要與案例資料。
【核心說明】
連續(xù)幾年來，房地產(chǎn)行業(yè)受國家宏觀調(diào)控政策的影響，限購、限貸，造成資金緊張、市場萎縮，但房地產(chǎn)企業(yè)多數(shù)仍屬于當(dāng)?shù)刂攸c(diǎn)稅源。2013年，房地產(chǎn)業(yè)更是經(jīng)歷了空前嚴(yán)厲的調(diào)控和稅務(wù)監(jiān)管，總局連續(xù)下發(fā)《國家稅務(wù)總局關(guān)于進(jìn)一步做好土地增值稅征管工作的通知》（稅總發(fā)〔2013〕67號(hào)）和《國家稅務(wù)總局關(guān)于深入開展土地增值稅清算工作的通知》（稅總函〔2013〕658號(hào)），并在2014年6月20日《國家稅務(wù)總局關(guān)于做好組織稅收收入工作的通知》（稅總發(fā)（2014）78號(hào)）明確提出加大土地增值稅清算力度；標(biāo)志著新一輪大規(guī)模的土地增值稅清算風(fēng)暴即將到來。
在土地增值稅清算的大潮流下，廣東省地方稅務(wù)局不甘落后，拔劍四顧，在2014年7月1日起施行的《廣東省地方稅務(wù)局土地增值稅清算管理規(guī)程（暫行）》將對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)產(chǎn)生何種深遠(yuǎn)影響？面對(duì)越來越快的清算速度，您是否感到雪上加霜！是否正經(jīng)歷迷惘？誰能幫您做出最佳清算方案？
國家稅務(wù)總局稽查局局長馬毅民近日又明確指出，2014年要安排對(duì)房地產(chǎn)及建筑安裝業(yè)的稽查，加強(qiáng)打擊發(fā)票違法犯罪活動(dòng)工作，繼續(xù)開展虛假發(fā)票“買方市場”整治工作，積極會(huì)同公安部門進(jìn)一步加大制售假發(fā)票“賣方市場”的打擊力度，采取有效措施打源頭、端窩點(diǎn),聯(lián)合查辦一批發(fā)票犯罪重大案件。
李克強(qiáng)總理最近提出營改增五步曲，要求2015年基本實(shí)現(xiàn)營改增全覆蓋。營改增將是房地產(chǎn)行業(yè)必須面臨和解決的問題：營改增對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)會(huì)產(chǎn)生哪些影響，我們應(yīng)做好哪些準(zhǔn)備，以及有哪些應(yīng)對(duì)技巧？
面對(duì)嚴(yán)峻的稅收征管環(huán)境和步步緊逼的稅務(wù)稽查，如何躲避風(fēng)雨？如何與狼共舞？本次培訓(xùn)班立足防范稅收風(fēng)險(xiǎn)，以稅務(wù)稽查為主線，梳理解讀土地增值稅全程運(yùn)營財(cái)務(wù)管控及重特疑難事項(xiàng)，針對(duì)性強(qiáng)，注重實(shí)務(wù)操作和實(shí)效，是房地產(chǎn)企業(yè)不容錯(cuò)過的課程。
【主講專家】李老師
中國注冊(cè)稅務(wù)師、中國注冊(cè)評(píng)估師、全國管理咨詢師、著名實(shí)戰(zhàn)派地產(chǎn)稅務(wù)專家。現(xiàn)擔(dān)任多家大中型地產(chǎn)企業(yè)和稅務(wù)、審計(jì)、評(píng)估、培訓(xùn)中介的稅務(wù)顧問。從事稅務(wù)工作10余年，具有豐富稅務(wù)實(shí)戰(zhàn)經(jīng)驗(yàn)，為多家大型企業(yè)及網(wǎng)校做稅務(wù)籌劃、稅務(wù)培訓(xùn)等服務(wù)，并多次代表稅務(wù)機(jī)關(guān)為納稅人培訓(xùn)，先后在《注冊(cè)稅務(wù)師》雜志、《中國稅務(wù)報(bào)》、《稅務(wù)規(guī)劃》發(fā)表數(shù)十篇文章。對(duì)各種稅種均有研究，擅長的領(lǐng)域：企業(yè)所得稅、土地增值稅、營業(yè)稅、企業(yè)重組、稅收籌劃、稅務(wù)稽查及房地產(chǎn)企業(yè)稅收。先后在北京、上海、深圳、南京、鄭州、沈陽、濟(jì)南等40多個(gè)城市舉辦過房地產(chǎn)財(cái)稅專題講座與培訓(xùn)，在培訓(xùn)中擅長將稅收政策的解讀和具體稅務(wù)實(shí)踐結(jié)合，講授由淺入深、內(nèi)容準(zhǔn)確、分析透徹、操作實(shí)用；授課風(fēng)格生動(dòng)詼諧、風(fēng)趣幽默，深受學(xué)員好評(píng)。
【主講內(nèi)容】
第一節(jié)：土地增值稅稽查形式分析
◇《廣東省地方稅務(wù)局土地增值稅清算管理規(guī)程（暫行）》的執(zhí)行帶來哪些稽查
新動(dòng)向及應(yīng)對(duì)策略
第二節(jié)：土地增值稅清算鑒證、稅收稽查應(yīng)對(duì)及稅收風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)
一、土地增值稅清算單位的檢查
1．土地增值稅清算時(shí)清算項(xiàng)目到底應(yīng)該分為幾類？
2．清算單位內(nèi)各類核算對(duì)象，是否能夠合并清算？
3．如何確定土地增稅的清算單位？
4．如何把握“國家有關(guān)部門審批的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目”、“分期開發(fā)的項(xiàng)目，以分期項(xiàng)目為單位清算”、“一次性取得土地，分期開發(fā)”？
5．商住一體樓土地增值稅計(jì)算及應(yīng)對(duì)技巧
6．對(duì)不同類型房地產(chǎn)是否分別計(jì)算增值額、增值率，繳納土地增值稅？
7．房地產(chǎn)企業(yè)的建設(shè)工程，在工程項(xiàng)目登記備案時(shí)，沒有進(jìn)行分期項(xiàng)目的備案，但是，企業(yè)自行劃分了項(xiàng)目分期建設(shè)，在做土地增值稅清算時(shí)，是否可以自行劃分的分期建設(shè)為項(xiàng)目單位進(jìn)行清算？
8．地下人防設(shè)施是否應(yīng)屬于土地增值稅的征稅范圍?
9．小產(chǎn)權(quán)房是否應(yīng)屬于土地增值稅的征稅范圍?
10．采取BT模式建設(shè)新民居工程需要繳納土地增值稅嗎？
11．房地產(chǎn)聯(lián)合開發(fā)項(xiàng)目土地增值稅如何清算？
二、土地增值稅清算時(shí)點(diǎn)的確定及其稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)
1．土地增值稅清算到底應(yīng)該掌握在那個(gè)時(shí)點(diǎn)進(jìn)行？
2．清算實(shí)點(diǎn)確定應(yīng)注意的事項(xiàng)及涉稅風(fēng)險(xiǎn)
三、稅務(wù)稽查人員重點(diǎn)關(guān)注的事項(xiàng)
四、土地增值稅清算項(xiàng)目收入稽查及稅收疑難點(diǎn)
1．土地增值稅收入清算的基本稽查程序和方法；
2．土地增值稅清算條件稽查
3．應(yīng)稅收入的檢查
⑴ 賬面應(yīng)稅收入的檢查
⑵ 審查入賬價(jià)格
⑶ 應(yīng)列未列應(yīng)稅收入的審查
⑷ 非直接銷售和自用房地產(chǎn)的收入的檢查
4．轉(zhuǎn)讓永久使用權(quán)檢查
5．代收款項(xiàng)檢查
6．土地增值稅清算收入確認(rèn)的3個(gè)重點(diǎn)
7．與收入有關(guān)的疑難問題解析：
⑴ 企業(yè)在土地增值稅清算時(shí)，未開票也未簽訂銷售合同的房產(chǎn)應(yīng)如何確認(rèn)收入？
⑵ 房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同上約定了房價(jià)，但不包含轉(zhuǎn)讓稅金，約定轉(zhuǎn)讓稅金由房產(chǎn)受讓方
承擔(dān)，轉(zhuǎn)讓收入怎樣確定？
五、扣除項(xiàng)目的稅務(wù)稽查及疑難問題
1．扣除項(xiàng)目稅務(wù)稽查方法
2．土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)的稽查方法及風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)
⑴ 稅務(wù)機(jī)關(guān)對(duì)土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)的稽查要點(diǎn)
⑵ 企業(yè)支付給國土資源局的土地違約金、滯納金是否可以計(jì)入開發(fā)成本扣除？
⑶ 企業(yè)外購樓盤發(fā)生的契稅轉(zhuǎn)讓時(shí)如何計(jì)算扣除
⑷ 成片受讓土地、分期開發(fā)時(shí)，如何確定已轉(zhuǎn)讓部分應(yīng)分?jǐn)偟耐恋厥褂脵?quán)金額？
⑸ 合作建房分配產(chǎn)品的，在清算中如何確定開發(fā)企業(yè)取得的土地的金額？
⑹ 土地使用權(quán)評(píng)估增值是否可以作為成本扣除？
⑺ 單位轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)時(shí),土地部門收取的土地閑置費(fèi)、土價(jià)評(píng)估費(fèi)的土地增值稅處理
⑻ 納稅人取得土地應(yīng)上交的土地出讓金不直接支付給土地管理部門，而是作為政府部門對(duì)企業(yè)投資，可否作為計(jì)算土地增值稅扣除項(xiàng)目？
⑼ 土地滯納金在計(jì)算土地增值稅時(shí)能否扣除？
3．前期工程費(fèi)的稽查方法及風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)
◇ 設(shè)計(jì)費(fèi)稅收籌劃涉稅風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)
4．建筑安裝工程費(fèi)的稽查方法及風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)
⑴ 采用發(fā)包方式進(jìn)行建筑安裝工程施工的檢查
⑵ 采用自營方式進(jìn)行建筑安裝工程施工的檢查
⑶ 房屋裝修費(fèi)用怎樣確定
⑷ 地下車庫、商鋪的建筑安裝成本應(yīng)如何計(jì)算扣除
5．基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)和公共配套設(shè)施費(fèi)的稽查方法及風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)
⑴ 小區(qū)外部為政府配套建設(shè)的公益性設(shè)施費(fèi)用是否允許扣除
⑵ 多個(gè)（或分期）項(xiàng)目共同發(fā)生的公共配套設(shè)施費(fèi)，如何合理分?jǐn)偅?BR>6．開發(fā)間接費(fèi)用的稽查方法及風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)
⑴ 同一項(xiàng)目是否可采取不同的房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用計(jì)算扣除方法？
⑵ 納稅人繳納的規(guī)費(fèi)可不可以作為扣除利息和管理費(fèi)用的基數(shù)？
⑶ 企業(yè)開發(fā)部、預(yù)算部、材料部、技術(shù)部等部門的費(fèi)用如何扣除
7．開發(fā)費(fèi)用（銷售費(fèi)用、管理費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用）的稽查方法及風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)
⑴ 利息扣除的涉稅風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)
⑵ 房地產(chǎn)企業(yè)像個(gè)人、關(guān)聯(lián)方借款費(fèi)用應(yīng)如何扣除？委托其他單位、個(gè)人向金融
機(jī)構(gòu)借款后，交由本單位使用，利息可以在本單位扣除嗎？
⑶ 取得“委托銀行借款”費(fèi)用是否可以全額扣除？
⑷ 開發(fā)用地繳納的土地使用稅如何處理
⑸ 因土地糾紛發(fā)生的訴訟費(fèi)、律師費(fèi)如何扣除
⑹ 物業(yè)啟動(dòng)費(fèi)在計(jì)算土地增值稅時(shí)能否扣除？
8．與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金稽查方法及風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)
9．加計(jì)扣除項(xiàng)目稽查方法及風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)
10．“舊房及建筑物的評(píng)估價(jià)格”的檢查
第三節(jié)：土地增值稅重特疑難事項(xiàng)解析
1．企業(yè)取得政府返還土地出讓金的六種形式及土地增值稅涉稅風(fēng)險(xiǎn)？
2．利息支出：企業(yè)所得稅與土地增值稅扣除規(guī)定有別
3．子公司清算轉(zhuǎn)給母公司的地下車庫如何繳納增值稅？
4．項(xiàng)目公司注銷前的土地增值稅和企業(yè)所得稅的處理
5．真假按揭涉稅處理
6．土地增值稅清算幾種常見錯(cuò)誤
7．無產(chǎn)權(quán)證建筑物如何計(jì)算土地增值稅？
8．置換房屋如何繳納營業(yè)稅和土地增值稅？
9．注銷當(dāng)年匯算清繳出現(xiàn)虧損土地增值稅處理
10．雙方均不支付補(bǔ)價(jià)的土地置換中的土地增值稅處理
11．將國家無償劃撥的土地進(jìn)行有償轉(zhuǎn)讓，但未辦理土地使用權(quán)證變更手續(xù)的土地增值稅處理
12．未取得項(xiàng)目立項(xiàng)也未取得商品房預(yù)售許可證的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，在租賃土地上建造的房產(chǎn)銷售的土地增值稅處理；
13．房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的建設(shè)工程，在工程項(xiàng)目登記備案時(shí)，沒有進(jìn)行分期項(xiàng)目的備案，但是，企業(yè)自行劃分了項(xiàng)目分期建設(shè)，在做土地增值稅清算時(shí)，是否可以自行劃分的分期建設(shè)為項(xiàng)目單位進(jìn)行清算？
14．房地產(chǎn)公司在土地拆遷中，拆遷合同約定對(duì)被拆遷房屋以新建房補(bǔ)償，在計(jì)算土地增值稅如何處理？如果補(bǔ)償面積超過拆遷合同確定的補(bǔ)償面積，如何處理？
15．以房地產(chǎn)進(jìn)行投資、聯(lián)營的是否征收土地增值稅？
16．房地產(chǎn)企業(yè)取得政府給予土地返還款的土地增值稅涉稅風(fēng)險(xiǎn)
17．合作建房是否要繳納土地增值稅？
18．未結(jié)清房款收入如何清算？
19．房地產(chǎn)企業(yè)銷售尾房如何繳納土地增值稅？
20．出售樣板間如何繳納土地增值稅？
21．不同模式售樓部的會(huì)計(jì)處理與土地增值稅扣除解析
22．車位及地下車庫如何繳納土地增值稅？
23．房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行資本運(yùn)作中土地增值稅的涉稅風(fēng)險(xiǎn)
第四節(jié)：房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)票的涉稅風(fēng)險(xiǎn)及風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)
1．發(fā)票取得的總原則
2．沒有取得發(fā)票稅法允許扣除的特例？
3．發(fā)票開具的時(shí)限如何把握及特殊規(guī)定？
4．甲供材、分包工程發(fā)票的開具及業(yè)務(wù)處理
5．虛開發(fā)票及應(yīng)對(duì)策略
6．稅務(wù)局稽查的“九字方針”
7．發(fā)票開具“三流統(tǒng)一”
8．營改增帶來哪些發(fā)票的風(fēng)險(xiǎn)？
9．開發(fā)成本的各項(xiàng)支出應(yīng)取得何種票據(jù)？
第五節(jié)：營改增對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)、建安企業(yè)的影響
1．營改增理論上有益影響有哪些？
2．企業(yè)資產(chǎn)負(fù)債表、利潤表的影響
3．營改增對(duì)融資與現(xiàn)金流的影響
4．稅收負(fù)擔(dān)與經(jīng)營成本的影響
5．營改增對(duì)發(fā)票的影響
6．營改增后成本抵扣技巧
7．營改增無法回避土地、建材、人工進(jìn)項(xiàng)稅抵扣問題
8．“營改增”產(chǎn)生的財(cái)務(wù)核算新問題
9．如何應(yīng)對(duì)營改增
第六節(jié)：“三舊改造”風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)及稅務(wù)處理
1．“三舊改造”無法回避的問題
2．“三舊改造”面臨的風(fēng)險(xiǎn)：營運(yùn)風(fēng)險(xiǎn)、財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)、市場風(fēng)險(xiǎn)、社會(huì)和自然風(fēng)險(xiǎn)
3．利益協(xié)調(diào)關(guān)鍵因素分析
4．“三舊改造”操作基本流程
5．“三舊改造”涉稅處理
第七節(jié)：政策性搬遷把控要點(diǎn)及應(yīng)對(duì)技巧
1．政策性搬遷和非政策性搬遷區(qū)別（政策性搬遷的三大要素）
2．政策性搬遷收入稅收控制點(diǎn)
3．政策性搬遷各稅種解析（營業(yè)稅、土地增值稅、契稅印花稅等）
4．搬遷支出稅收控制點(diǎn)
5．搬遷資產(chǎn)稅務(wù)處理及新舊政策的變化
6．政策性搬遷的遞延納稅
第八節(jié)：爛尾樓收購運(yùn)作模式及風(fēng)險(xiǎn)管控解析
1．爛尾樓收購應(yīng)考慮的主要問題
2．爛尾樓資金運(yùn)作各種方案及稅收分析
3．開發(fā)商收購爛尾樓建設(shè)土地增值稅如何加計(jì)扣除
4．爛尾樓收購策劃
第九節(jié)：現(xiàn)場互動(dòng)，學(xué)員問，老師答，疑難問題全解決。 |
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