培訓安排：2021年8月7-8日 杭州
培訓對象：
·房地產企業負責商業項目董事長、總經理、副總經理、營銷運營總監、產品設計總監、招商總監、營銷策劃經理、招商經理等商業地產相關人員；
·商業地產企業總部及項目人力資源、財務、設計、成本工程、營銷、采購等部門致力發展成為商業項目總高潛人才:
·有商業地產業務轉型需求的傳統房地產企業項目負責人及企業內部相關儲備人才和高潛人才;
·商業地產業務全鏈條從業者，各類商業經營機構、商業地產管理服務機構、商業地產策劃營銷及相關業界人士。
·關注商業地產項目投資的金融機構人士
培訓背景：
疫情后，我國市場消費力強勁復蘇，零售業增長迅猛。其中，小而美的社區商業以快速的人氣、銷售恢復能力成為了實體商業的黑馬，有望成為下一階段商業發展的主角。
50強新興城市擁有3.7億龐大消費群體市場，其中2.6億城鎮居民。預計非一線城市商業市場量級達到萬億，這個巨大想象空間讓各種商業巨頭和資本大鱷搶先布局、收購，社區商業與街區商業進入發展的黃金期。
未來十年，中國新興城市50強每年的實際經濟增長率預計將達到10%，商業銷售額有望創新高。
不同商業物業類型與經營模式下的投資測算邏輯？
商業地產從前期拿地到后期招商運營如何統籌算賬？
大到10萬方小到2000方的商業如何操盤？
商業地產全流程開發管控重點及關鍵點以及陷阱與風險提示；
街區商輔是銷售還是自持 ? 街區商輔的退出路徑有幾條 ?退出價格的算法?
階段性自持，以租帶售如何操盤 ? 售后返租，關鍵點是什么?
商業精準招商的方法和渠道？
后置財務指標如何與前端業務指標統一的關鍵要點？
商業地產需要什么樣的人才團隊，如何建立考核機制？
如何打造不輸大悅城龍湖等區域購物中心品質的精致的社區型購物中心？
銷售型商業物業的模式破局和快速去化？
如何打造服務持續盈利的商業項目？
如何幫助開發公司和商管公司有效去化和管理銷售型商鋪
面對沒錢、常規手段失靈、下沉市場的差異化、項目周期拉長、人才缺失等一系列問題如何做好下沉商業的投資和操盤？
培訓大綱：
一、政策影響、市場趨勢、基本盤解讀
1、社區商業與街區商業業態組合的基本特點及趨勢
2、社區商業與街區商業的商業類型：住宅底商、街區商業、小型購物中心、街區+mall、商辦底商等
3、社區型商業與區域型商業、城市中心型商業的差異：從客群、輻射半徑、人口總量、功能目的、服務時間、核心優勢等差異進行詳細比較。
4、社區商業與街區商業發展的新趨勢
5、新政策下商業地產開發的困境，包括但不限于政策困境、市場困境、資金困境、開發商的轉型困境、接班困境等
6、商業地產與市場的基本盤總結
二、社區商業街區商業的頂層設計、規劃定位關鍵要素
1、社區商業與街區商業的定位方法論
先行定位再行招商，如何做到差異化定位？
體量太小了？體量太大了？定位同質化怎么辦？
持續虧損怎么調整商業定位？
2、社區商業與街區商業建筑設計與商業規劃的原則
3、社區商業與街區商業情景氛圍設計要點
4、社區商業與街區商業建筑規劃設計關鍵要點
5、以運營為導向的產品設計和品牌思維
6、典型的商業項目建筑設計案例拆解
7、規劃和落地之間的要求和技巧
三、社區商業街區商業招商運營管理策略要點
1、社區商業與街區商業的招商困境：無商可招、租金極低、有效投入不足、人才缺失嚴重
2、社區商業與街區商業招商的破局之道
吃透潛在小業主目標和租戶目標
集中優勢攻下主力店
同業差異、異業互補、穩抓核心、重視租期、如何控制招商節奏、宣傳造勢，實現95%以上的招商率
3、如何做好招商管控
從招商團隊的組建，激勵政策，計劃管控，保證管理目標順利實現。
4、幾個典型的商業案例招商實戰分析
5、業態配置的檢驗和調整
6、經營指標的系統建立
7、財務指標的建立和達成
四、商業地產投資邏輯和銷售去化破局
1、商業地產與住宅地產的差異：理論基礎、客戶、規劃、開發流程、利益關系等
2、銷售策略分析與應用：直接銷售與返租模式，不同銷售模式的適用性，租售比分析等
3、商業地產客戶分析及針對性銷售政策
4、商鋪定價方法
5、不同銷售模式的盈利分析
6、拆解光谷步行街100億商鋪銷售背后的實戰經驗
五、社區商業街區商業商鋪投融管退的邏輯和算法
面對沒錢、常規手段失靈、下沉市場的差異化、項目周期拉長、人才缺失等一系列問題如何做好下沉商業的投資和操盤？
1、退出途徑——主要3種
證券化：REITS，房地產投資信托基金
整售、散售
2、退出價格的算法：
收益型房產是指哪些？
3種算法——收益法、成本重置法、銷售比較法
收益法公式——一個商鋪值多少錢？
1、運管目標——炒熱商鋪，促進銷售。
2、3種運管模式
3、3個實用招商運營工具
1、開發貸和經營貸
2、貸款處置方式
3、商管公司的盈虧平衡點出租收租率
1、投資邏輯：以退定投
2、商管角色定位—ub如何另四方滿意？
3、兼顧租售的產品研發設計
六、銷售型商鋪運管模式操盤要點
1、售前服務式招商，帶租約銷售
營銷組織方法
A：自有營銷團隊、自有招商團隊密切協作，自主營銷-利弊分析
B：自有營銷團隊與外包營銷代理公司合作操盤-利弊分析
操盤要點、工作流程
7個實用工作表單——租賃意向審批表模板；租賃意向書模板；放棄優先購買權的聲明模板；合同審批表模板；三方協議模板；第一份租賃合同模板；第二份租賃合同模板
2、售后租管——承諾售后統一運營，返租+分成
營銷組織方法和利弊分析
操盤要點
工作流程
3、售后免費租管——不統一運營，不承諾回報
工作流程
3個實用表單——委托服務式招商授權書；業主洽談信息記錄表；已售商鋪租賃合同模板
服務內容
七、售后統一運營商鋪產品策略
1、顧客分析
2、街區商鋪產品
租戶的合作伙伴-使命、產品、服務
消費者的代言人-使命、產品、服務
街區商鋪產品魅力算法
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