【培訓時間】2020年11月21-22日（周六、周日．兩天）
【培訓地點】浙江•杭州 (報名后發具體通知)
【培訓費用】3980元/人（含培訓資料、自助中餐、現場咨詢）
【培訓對象】
·各房地產行業總經理、副總、財務（稅務）總監、經理、主管、會計等財稅人員
·各地稅務師事務所、會計所、律師所、財稅咨詢公司等承接房地產相關財稅工作人員
【培訓講師】歐理平老師
會計學博士，副教授，碩士生導師，中國注冊會計師。精通會計準則、稅收制度與財經法規，具備豐富教學與實戰經驗。從2001年起從事會計職稱考試和注冊會計師考試考前培訓工作，為財稅部門、中介機構、房產集團公司等舉辦上千場專題講座。同時兼任多家公司財務（稅務）顧問，為多家企業集團進行企業財務流程與稅收優化方案設計。
【培訓背景】
2016營改增后，土地成本抵減增值稅銷項在土地增值稅上如何處理尚無定論，2017年碧桂園執行新收入準則力推時段確認收入會計處理再起風云；2018年開始的資管產品稅收新政讓房地產企業融資成本稅前扣除有據可依，2019年集團內部無償占用資金免征增值稅看上去很美。2020年房企三條紅線嚴監管背景下網傳恒大三輪融資1300億背后對賭協議是否存在會計核算與稅收問題？本課程聚焦房開項目開發全生命周期“四個階段”，“三大稅種”，“會稅結合”，深入分析房開項目“會稅差異”與“三稅差異”，實操講解房地產企業會計核算與三稅預繳+清算中最值得關注的疑難問題。全面控制房開企業稅收風險，實現企業稅收最小化與利益的最大化。
【培訓特色】
·前沿把握：了解最新房地產稅收政策變化趨勢及現行政策釋放的信號。
·系統梳理：把握房地產開發企業3稅預繳+清算模式各稅種管控模式與會計核算，制定合理的稅收管理，節省核算成本。
·重點關注：幫助企業解決重要稅種涉稅疑難，理清稅收管理中的疏漏，使稅收風險最小化。
【培訓大綱】
導論：從房屋拆遷非貨幣補償不允許作為增值稅銷項差額扣除看稅會差異與稅（所得稅）.稅（增值稅）、稅（所得稅）“三稅差異”——以某省局的回復為例。
一、房開企業項目公司成立與拿地中的稅收問題
1、房開項目開發流程與基本會計核算框架及三稅“預繳+清算”征管模式
2、項目公司成立三類股東（自然人、合伙企業、公司）不同稅收待遇差異分析
3、項目公司成立認繳制：實收資本“收付實現制”還是“權責發生制”及其對稅收的影響
4、房開企業招拍掛拿地與項目公司成立財稅協同管理
5、房開企業暫未開發（分期開發）的土地：存貨還是無形資產及其對稅收的影響
二、房開項目開發與預售會計核算與三稅協同管理
1、一個難解之謎：房開企業如果界定籌建期間與兩費（業務招待費、廣宣費）稅前扣除
2、房開項目預售：增值稅預繳范圍界定與抵減中的財稅問題？
3、房開項目預售：土地增值稅預繳基數到底是做“除法”還是“減法”？
4、房開項目預售：所得稅季度預繳與匯繳中的財稅問題？
三、房開企業交房：收入確認與兩稅（增值稅、所得稅）結算
1、房開企業執行新收入準則四個科目（合同資產、合同負債、合同履約成本、合同取得成本）運用
2、房開企業收入確認：時點還是時段（碧桂園執行新收入準則案例）
3、房開企業時點確認收入：會計與兩稅時點的差異
4、實例分析房開企業交房增值稅異常波動
5、實例分析房開企業計稅毛利率過高導致交房當年所得稅為負能否退稅問題
四、房開企業土地增值稅清算財稅疑難問題分析
1、土地轉讓、土地開發后轉讓、在建工程轉讓、開發產品轉讓、存量房轉讓等不同形式土地增值稅的計算方法與申報表適用
2、非完工產品轉讓：土增稅繳納與上下游銜接
3、開發產品自持：三種不同模式稅負分析
4、開發產品清算：清算時點、清算單位與清算類型對土增值稅稅負的影響
5、開發產品清算：收入確認與營改增后一般計稅項目土地成本抵減增值稅銷項額對土增稅的影響
6、土地成本分攤：對能否使用“稅務機關認可其他方法”的分析與質疑?
7、開發成本分攤：層高系數法能否被廣泛認可？
8、車庫，又見車庫：車庫成本計算與稅收問題?
9、印花稅會計核算與土增值稅稅前扣除迷局?
10、土增稅清算導致企業虧損所得稅退稅具體方法?
11、土增稅清算后現房銷售土地增值稅到底如何繳納？
五、房開企業融資與營運資金管理中的財稅問題
1、恒大地產三輪融資對賭協議引爭議：負債還是權益？
2、案例分析信托融資成本能否在企業所得稅稅前扣除?
3、2018年資管產品稅收新政對房地產企業融資的影響：好還是壞?
4、2019年永續債稅前扣除政策明確對房地產企業融資的影響：好還是壞?
5、集團內無償暫用資金免增值稅：胡蘿卜還在大棒？
六、現場疑難問題答疑（有問題請提前打印好或書寫工整）
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