母公司招拍掛全資子公司開發(fā)模式的由來
房地產(chǎn)公司異地招拍掛土地，通常會按照當(dāng)?shù)卣笤诋?dāng)?shù)爻闪⒐荆信膾熘巴ǔ．?dāng)?shù)毓旧形闯闪ⅲ髽I(yè)通常是在確認(rèn)招拍掛成功后再設(shè)立當(dāng)?shù)毓荆@就涉及到土地手續(xù)變更問題。
2006年國土資源部出臺的《關(guān)于印發(fā)《招標(biāo)拍賣掛牌出讓國有土地使用權(quán)規(guī)范》（試行）和《協(xié)議出讓國有土地使用權(quán)規(guī)范》（試行）的通知》（國土資發(fā)〔2006〕114號）文件中，就已經(jīng)明確了這種操作方式：
“申請人競得土地后，擬成立新公司進(jìn)行開發(fā)建設(shè)的，應(yīng)在申請書中明確新公司的出資構(gòu)成、成立時間等內(nèi)容。出讓人可以根據(jù)招標(biāo)拍賣掛牌出讓結(jié)果，先與競得人簽訂《國有土地使用權(quán)出讓合同》，在競得人按約定辦理完新公司注冊登記手續(xù)后，再與新公司簽訂《國有土地使用權(quán)出讓合同變更協(xié)議》；也可按約定直接與新公司簽訂《國有土地使用權(quán)出讓合同》。”
也就是說，政府同意這種因新公司設(shè)立時間差而導(dǎo)致的土地手續(xù)變更。并愿意配合簽署變更協(xié)議和土地手續(xù)辦理。
實(shí)務(wù)中的風(fēng)險與應(yīng)對策略
理論與實(shí)務(wù)永遠(yuǎn)有差距，實(shí)務(wù)中這種模式出現(xiàn)諸多爭議和風(fēng)險，現(xiàn)將我們主要遇到過的問題及應(yīng)對策略分析如下：
1、變更協(xié)議究竟是兩份還是三方？
房地產(chǎn)公司（母公司）招拍掛后先同政府簽署國有土地使用權(quán)出讓協(xié)議，后面按照約定設(shè)立項(xiàng)目公司的，項(xiàng)目公司協(xié)議如何簽署？國土資源部的文件給了兩種方法：可以簽署變更協(xié)議，也可以同項(xiàng)目公司新簽協(xié)議。變更協(xié)議代表這事情是從母公司延續(xù)過來的，如果新簽協(xié)議，那就相對簡單，可以視為項(xiàng)目公司直接從政府手中取得土地。
稅法對協(xié)議的要求是“房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、項(xiàng)目公司、政府部門三方簽訂變更協(xié)議或補(bǔ)充合同，將土地受讓人變更為項(xiàng)目公司”，這里特別要注意一定是三方協(xié)議，我們實(shí)務(wù)中遇到過政府直接同項(xiàng)目公司簽署變更協(xié)議的，這從法律上和邏輯上都是不嚴(yán)謹(jǐn)?shù)模胰菀滓l(fā)未來的涉稅風(fēng)險。
2、土地價款支付后的出讓金票據(jù)應(yīng)該開給誰？
通常情況下，房地產(chǎn)母公司繳納土地出讓金后，政府會將出讓金票據(jù)開給母公司，未來簽署項(xiàng)目公司變更協(xié)議后，理論上應(yīng)該講出讓金票據(jù)換成項(xiàng)目公司，但實(shí)務(wù)中票據(jù)更換非常艱難。
雖然稅法文件中并未明確提到出讓金票據(jù)更換問題，但很多地方稅務(wù)機(jī)關(guān)在這里提出異議，我們的建議是兩個：
第一，如果已經(jīng)預(yù)判要設(shè)立項(xiàng)目公司，母公司繳納土地出讓金時咱不要開具專用票據(jù)，待項(xiàng)目公司簽署變更協(xié)議后直接開具即可；
第二，如果已經(jīng)開具給母公司，項(xiàng)目公司可以寫一個情況說明或者備忘錄，就票據(jù)無法更換事宜尋求政府背書，由土地管理部門蓋章確認(rèn)即可。
3、如何理解項(xiàng)目公司100%由母公司控股？
稅法中特別注明了這一條看起來是為了防止土地使用權(quán)在這個變更環(huán)節(jié)被轉(zhuǎn)讓，但是否意味著未來這個項(xiàng)目公司永遠(yuǎn)都必須是房地產(chǎn)母公司100%持股？這同樣是稅企爭議較大的地方，我們的看法是稅法中的條款指的是變更協(xié)議簽署的當(dāng)期，未來項(xiàng)目公司股權(quán)是否轉(zhuǎn)移或者是否有新的投資人加入進(jìn)來都屬于經(jīng)營正常情況，并不能因此而質(zhì)疑當(dāng)初變更時的操作模式。
來源：焦點(diǎn)財稅；作者：李舟
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