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一、什么是投資性房地產(chǎn)？

投資性房地產(chǎn)是指，為賺取租金或資本增值，或兩者兼有而持有的房地產(chǎn)，并應(yīng)當(dāng)單獨(dú)計(jì)量和出售。包括已出租的土地使用權(quán)、房產(chǎn)、持有并準(zhǔn)備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)。但企業(yè)計(jì)劃卻尚未出租的土地使用權(quán)、閑置土地以及轉(zhuǎn)租的房產(chǎn)建筑物、房產(chǎn)企業(yè)持有以備出售的商品房都不屬于其范圍內(nèi)。

二、投資性房地產(chǎn)的后續(xù)計(jì)量模式

企業(yè)通常采用成本模式對(duì)投資性房地產(chǎn)進(jìn)行后續(xù)計(jì)量，滿足特定條件也可采用公允價(jià)值模式計(jì)量，但同一企業(yè)只能采用一種模式計(jì)量。

三、成本模式下轉(zhuǎn)換賬務(wù)分析

（1）自用房產(chǎn)轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)如何賬務(wù)處理？

2018年5月1日甲公司將一項(xiàng)按照成本模式計(jì)量的固定資產(chǎn)轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)。該固定資產(chǎn)轉(zhuǎn)換前的賬面原價(jià)6000萬元，已計(jì)提折舊300萬元，已計(jì)提減值準(zhǔn)備200萬元，轉(zhuǎn)換日的公允價(jià)值為7500萬元。

借：投資性房地產(chǎn) 6000萬
累計(jì)折舊 300萬
固定資產(chǎn)減值準(zhǔn)備 200萬
   貸：固定資產(chǎn) 6000萬
   投資性房地產(chǎn)-累計(jì)折舊300萬
   投資性房地產(chǎn)-減值準(zhǔn)備200萬

（2）投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為自用房產(chǎn)如何賬務(wù)處理？

2019年7月1日甲公司將一項(xiàng)按照成本模式計(jì)量的投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為固定資產(chǎn)。該固定資產(chǎn)轉(zhuǎn)換前的賬面原價(jià)4000萬元，已計(jì)提折舊200萬元，已計(jì)提減值準(zhǔn)備100萬元，轉(zhuǎn)換日的公允價(jià)值為3850萬元。
借：固定資產(chǎn) 4000萬
    投資性房地產(chǎn)-累計(jì)折舊200萬
    投資性房地產(chǎn)-減值準(zhǔn)備100萬
   貸：投資性房地產(chǎn)4000萬
        累計(jì)折舊 200萬
        固定資產(chǎn)減值準(zhǔn)備100萬

總結(jié)：在以成本模式計(jì)量下自用房產(chǎn)與投資性房地產(chǎn)之間互相轉(zhuǎn)換，資產(chǎn)都以其原價(jià)入賬，累計(jì)折舊、減值準(zhǔn)備結(jié)轉(zhuǎn)至對(duì)方資產(chǎn)的對(duì)應(yīng)科目核算。

四、公允價(jià)值模式下轉(zhuǎn)換賬務(wù)分析

（1）自用房產(chǎn)轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)如何賬務(wù)處理？

2018年1月甲公司自行建造了一幢辦公大樓，2019年1月該辦公樓達(dá)到預(yù)定可使用狀態(tài)并投入使用，該辦公樓的入賬成本為3650萬元，預(yù)計(jì)使用20年，凈殘值50萬元。2020年7月，甲公司將辦公樓出租給乙公司，租賃期開始日為2020年7月1日，轉(zhuǎn)換日辦公樓的公允價(jià)值為4000萬元，該投投資性房地產(chǎn)公允價(jià)能可靠計(jì)量。自用房地產(chǎn)月折舊金額：（3650-50)/20/12=15萬元
轉(zhuǎn)換日賬務(wù)處理：
借：投資性房地產(chǎn)-成本 4000萬
累計(jì)折舊 270萬
貸：固定資產(chǎn)  3650萬
  其他綜合收益 620萬

（2）投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為自用房產(chǎn)如何賬務(wù)處理？

2018年1月甲公司自行建造了一幢辦公大樓，2019年1月該辦公樓達(dá)到預(yù)定可使用狀態(tài)并投入使用，甲公司于2019年1月與乙公司簽訂租賃合同租賃期為1年，該辦公樓的入賬成本為4500萬元，預(yù)計(jì)使用20年，凈殘值50萬元。2020年1月，甲公司將辦公樓收回自用，轉(zhuǎn)換日辦公樓的公允價(jià)值為5000萬元，該投資性房地產(chǎn)公允價(jià)能可靠計(jì)量。

借：固定資產(chǎn)5000萬
  貸：投資性房地產(chǎn)-成本4500萬
       ---公允價(jià)值變動(dòng) 500萬
 借：投資性房地產(chǎn)-公允價(jià)值變動(dòng) 500萬
貸：公允價(jià)值變動(dòng)收益 500萬

總結(jié)：在公允價(jià)值計(jì)量模式下需要注意的有三點(diǎn)：一無論是自用房產(chǎn)轉(zhuǎn)投資性房地產(chǎn)亦或反之，資產(chǎn)都以公允價(jià)值入賬；二是在自用房產(chǎn)轉(zhuǎn)投資性房地產(chǎn)時(shí)，公允價(jià)值變動(dòng)出現(xiàn)貸方差額應(yīng)計(jì)入“其他綜合收益”科目，借方差額計(jì)入“公允價(jià)值變動(dòng)收益”科目，若為投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)自用房產(chǎn)，公允價(jià)值變動(dòng)借貸方差額都應(yīng)計(jì)入“公允價(jià)值變動(dòng)收益”科目。三是公允價(jià)值模式下資產(chǎn)不計(jì)提累計(jì)折舊及減值準(zhǔn)備。

五、自用房產(chǎn)與投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換涉稅分析

（1）增值稅

企業(yè)取得房產(chǎn)，前期自己使用作為固定資產(chǎn)入賬，不涉及增值稅，若根據(jù)經(jīng)營需要將其轉(zhuǎn)租，該資產(chǎn)轉(zhuǎn)為投資性房地產(chǎn)，則需要根據(jù)出租資產(chǎn)的合同收入繳納增值稅及附加，增值稅分別按本企業(yè)適用稅率5%或9%繳納。投資性房產(chǎn)轉(zhuǎn)自用房產(chǎn)不涉及流轉(zhuǎn)稅。

（2）房產(chǎn)稅

根據(jù)房產(chǎn)稅暫行條例規(guī)定，企業(yè)在自用房產(chǎn)期間作為固定資產(chǎn)，房產(chǎn)稅繳納應(yīng)依照房產(chǎn)原值一次減去10%-30%后的余值按1.2%的稅率從價(jià)計(jì)征，將自用房產(chǎn)轉(zhuǎn)為投資性房地產(chǎn)后，應(yīng)根據(jù)資產(chǎn)出租的合同租金收入，按12%稅率從租計(jì)征。投資性房產(chǎn)轉(zhuǎn)自用房產(chǎn)則反之。

（3）企業(yè)所得稅

根據(jù)企業(yè)所得稅相關(guān)稅法規(guī)定，企業(yè)采用成本模式后續(xù)計(jì)量的情況下，無論是自用房產(chǎn)轉(zhuǎn)投資性房產(chǎn)亦或反之，都以企業(yè)每期計(jì)提的固定資產(chǎn)折舊費(fèi)用、日常維護(hù)修理費(fèi)用等作為成本費(fèi)用計(jì)算應(yīng)納稅所得額。企業(yè)采用公允價(jià)值模式后續(xù)計(jì)量，自用房產(chǎn)轉(zhuǎn)為投資性房產(chǎn)公允價(jià)值變動(dòng)，產(chǎn)生貸方差額計(jì)入“其他綜合收益”科目不影響所得稅利潤，將投資性房產(chǎn)轉(zhuǎn)為自用房產(chǎn)時(shí)公允價(jià)值變動(dòng)，計(jì)入“公允價(jià)值變動(dòng)收益”科目，根據(jù)借貸方差額對(duì)應(yīng)調(diào)增或調(diào)減營業(yè)利潤即可。

（4）印花稅

根據(jù)印花稅暫行條例規(guī)定，房產(chǎn)自用期間作為固定資產(chǎn)不涉及印花稅，將自用房產(chǎn)轉(zhuǎn)為投資性房地產(chǎn)應(yīng)根據(jù)簽訂的合同租金收入，按照財(cái)產(chǎn)租賃所得以千分之一的稅率繳納印花稅。

信息來源：焦點(diǎn)財(cái)稅；作者：李星凡