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房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅清算與籌劃實(shí)務(wù) |
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課程前言：
土地增值稅是國(guó)家為了規(guī)范土地、房地產(chǎn)市場(chǎng)交易秩序，合理調(diào)節(jié)土地增值收益，維護(hù)國(guó)家權(quán)益而開(kāi)征的稅種。轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)、地上建筑物及其附著物的單位和個(gè)人是土地增值稅的納稅人。國(guó)務(wù)院決定自1994年1月1日起在全國(guó)開(kāi)征土地增值稅，但由于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與轉(zhuǎn)讓周期較長(zhǎng)，造成土地增值稅征管難度大，一些地區(qū)對(duì)土地增值稅征收管理產(chǎn)生畏難情緒，還有一些地區(qū)誤信土地增值稅要停征，而放松了征管工作，造成國(guó)家稅款的流失。
《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問(wèn)題的通知》（國(guó)稅發(fā)[2006]187號(hào)）一經(jīng)發(fā)布，立即引起房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的強(qiáng)烈反響。該《通知》決定自2007年2月1日起在全國(guó)范圍內(nèi)對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的土地增值稅開(kāi)展全面清算工作，并擬將對(duì)企業(yè)的清算工作適時(shí)開(kāi)展稅務(wù)稽查。這將意味著拖延了14年而未貫徹到位的土地增值稅征繳將予嚴(yán)格執(zhí)行。同時(shí)，伴隨著清算通知的出臺(tái)，2007年房地產(chǎn)行業(yè)調(diào)控也拉開(kāi)了序幕。
全國(guó)各地稅務(wù)部門為強(qiáng)化對(duì)土地增值稅的清算和管理，將主要針對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)嚴(yán)格制定一系列諸如項(xiàng)目登記和預(yù)征、年度結(jié)算、竣工決算和全面清算等具體管理辦法。這也將意味著國(guó)家將扭轉(zhuǎn)對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地增值稅實(shí)行多年的以“預(yù)征制”為主的過(guò)渡性征管措施，標(biāo)志著房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)迎來(lái)土地增值稅“清算”時(shí)代。
在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的稅負(fù)構(gòu)成中，土地增值稅占有較大比重，理應(yīng)引起重視；土地增值稅課稅對(duì)象是指有償轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的增值額，它的計(jì)算、申報(bào)和清算涉及到收入及扣除項(xiàng)目金額的確認(rèn)、扣除法和評(píng)估法計(jì)算增值額的運(yùn)用、超率累進(jìn)稅率的對(duì)照和計(jì)算等等，所以說(shuō)它又一個(gè)是計(jì)算復(fù)雜、申報(bào)難度大的直接稅種。目前，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)面對(duì)國(guó)家正規(guī)的“清算型”的土地增值稅征管模式，如何理解和應(yīng)對(duì)全面清算政策、如何靈活運(yùn)用政策法規(guī)、如何全面掌握申報(bào)業(yè)務(wù)、如何通過(guò)納稅籌劃有效降低稅負(fù)，如何防范稅務(wù)稽查涉稅法律風(fēng)險(xiǎn)等等，已成為房地產(chǎn)行業(yè)財(cái)務(wù)人員迫在眉捷所要解決的難題。針對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)以上重點(diǎn)、難點(diǎn)、熱點(diǎn)操作問(wèn)題，本講座依據(jù)現(xiàn)行土地增值稅法規(guī)，全方位地解讀土地增值稅的基本法規(guī)和國(guó)家清算政策，介紹土地增值稅的申報(bào)業(yè)務(wù)流程和稅務(wù)稽查涉稅法律風(fēng)險(xiǎn)的防范措施，分析和研究土地增值稅的優(yōu)惠政策及納稅籌劃技巧，指導(dǎo)和交流土地增值稅日常申報(bào)業(yè)務(wù)和清算工作的經(jīng)驗(yàn)，以達(dá)到徹底化解土地增值稅稅務(wù)稽查涉稅法律風(fēng)險(xiǎn)之目的。
課程大綱:
一、土地增值稅基本法規(guī)解讀
★土地增值稅概念
★土地增值稅特點(diǎn)
（一）土地增值稅的納稅人和清算對(duì)象
（二）土地增值稅的課稅對(duì)象和范圍
（三）土地增值稅的四級(jí)超率累進(jìn)稅率
（四）轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)增值額的確定
★計(jì)算增值額的銷售收入
★計(jì)算增值額的扣除項(xiàng)目：
1、取得土地使用權(quán)所支付的金額
2、開(kāi)發(fā)土地和新建房及配套設(shè)施的成本
3、開(kāi)發(fā)土地和新建房及配套設(shè)施的費(fèi)用
4、舊房及建筑物的評(píng)估價(jià)格
5、與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金
6、財(cái)政部規(guī)定的其他扣除項(xiàng)目
★確定轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)增值額的特別規(guī)定
（五）土地增值稅應(yīng)納稅額的計(jì)算及操作案例
（六）土地增值稅申報(bào)納稅的手續(xù)、程序和法律責(zé)任
★土地增值稅的征收機(jī)關(guān)
★土地增值稅的申報(bào)期限
★納稅人辦理納稅申報(bào)的程序和手續(xù)
★土地增值稅申報(bào)表樣式和填表說(shuō)明
★納稅人未按規(guī)定申報(bào)的法律責(zé)任
（七）納稅時(shí)間和繳納方法
（八）土地增值稅的納稅地點(diǎn)
二、土地增值稅清算法規(guī)解讀及實(shí)務(wù)操作
★土地增值稅的清算單位
★土地增值稅的清算條件
★非直接銷售和自用房地產(chǎn)的收入確定
★土地增值稅的扣除項(xiàng)目清算
★土地增值稅清算應(yīng)報(bào)送的資料
★土地增值稅清算項(xiàng)目的審核鑒證
★土地增值稅的核定征收
★清算后再轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的處理
★關(guān)于土地增值稅的預(yù)征規(guī)定
★專家解讀新規(guī)定的五大要點(diǎn)
1、明確普通標(biāo)準(zhǔn)住宅標(biāo)準(zhǔn)
2、混合項(xiàng)目要分開(kāi)核算
3、轉(zhuǎn)讓舊房的計(jì)算操作性增強(qiáng)
4、分類預(yù)征到期清算
5、嚴(yán)格土地增值稅征免規(guī)定
★財(cái)稅[2006]21號(hào)土地增值稅法律效力的探討
三、土地增值稅的減免稅優(yōu)惠政策解讀及運(yùn)用
★納稅人建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售征免稅
★因國(guó)家建設(shè)需要依法征用、收回房地產(chǎn)的征免稅
★因城市實(shí)施規(guī)劃、國(guó)家建設(shè)的需要而搬遷房地產(chǎn)的征免稅
★個(gè)人因工作調(diào)動(dòng)或改善居住條件而轉(zhuǎn)讓原自用住房的征免稅
★個(gè)人互換居住用房地產(chǎn)的征免稅
★以房地產(chǎn)進(jìn)行投資、聯(lián)營(yíng)的征免稅
★按規(guī)定合作建房的征免稅
★企業(yè)兼并轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的征免稅
★1994年1月1日以前已簽訂房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同的征免稅
四、企業(yè)繳納土地增值稅會(huì)計(jì)處理規(guī)定及核算案例
★土地增值稅會(huì)計(jì)科目設(shè)置
★土地增值稅的會(huì)計(jì)處理
★土地增值稅核算的操作案例
五、土地增值稅的納稅籌劃技巧和操作案例
★“臨界點(diǎn)”籌劃法
★費(fèi)用轉(zhuǎn)移或分?jǐn)偦I劃法
★收入分散籌劃法
★建房方式籌劃法
★靈活運(yùn)用優(yōu)惠政策法
★代收費(fèi)用計(jì)價(jià)籌劃法
★成本核算對(duì)象籌劃法
★股權(quán)轉(zhuǎn)讓籌劃法
★核算方式籌劃法
主講專家簡(jiǎn)介：
章從大，世界華人講師500強(qiáng)，中國(guó)人民大學(xué)工商管理碩士（MBA），中國(guó)注冊(cè)會(huì)計(jì)師（CPA），注冊(cè)稅務(wù)師（CPT），中國(guó)目前唯一縱橫“財(cái)稅管理、人力資源、戰(zhàn)略管理”三大領(lǐng)域的“三棲”實(shí)戰(zhàn)派管理專家與著名培訓(xùn)師，中國(guó)財(cái)稅課程生動(dòng)化、形象化第一人。章從大老師目前為中國(guó)總裁培訓(xùn)網(wǎng)、中華培訓(xùn)網(wǎng)、成功在線網(wǎng)、阿里巴巴直播室、國(guó)家發(fā)展與改革委員會(huì)“暢講中國(guó)”組委會(huì)、聚成華企在線商學(xué)院、中國(guó)管理科學(xué)學(xué)會(huì)納稅籌劃師論證項(xiàng)目、中國(guó)企業(yè)聯(lián)合會(huì)財(cái)務(wù)主管論證項(xiàng)目特聘講師，國(guó)富經(jīng)濟(jì)研究院特聘教授，清華大學(xué)財(cái)務(wù)總監(jiān)班特聘講師。清華大學(xué)、浙江大學(xué)、上海交通大學(xué)、同濟(jì)大學(xué)、中國(guó)人民大學(xué)等著名高校EMBA、MBA、總裁班特聘講師。歷任江蘇油田江都油脂油品廠財(cái)務(wù)主管、江蘇油田化工公司副總經(jīng)理、揚(yáng)州大公會(huì)計(jì)師事務(wù)所首席注冊(cè)會(huì)計(jì)師、中美合資上海美通生物科技有限公司首席財(cái)務(wù)官（CFO）兼泰州美通藥業(yè)有限公司財(cái)務(wù)總監(jiān)。精通財(cái)務(wù)管理咨詢及納稅籌劃、資本運(yùn)作、企業(yè)內(nèi)部控制制度設(shè)計(jì)、項(xiàng)目可行性分析及項(xiàng)目融資、人力資源管理與開(kāi)發(fā)技術(shù)等，先后為全國(guó)數(shù)十家企業(yè)提供深度咨詢服務(wù)，為數(shù)百家企業(yè)提供企業(yè)內(nèi)訓(xùn)服務(wù)，此外成功舉辦過(guò)數(shù)百次大型公開(kāi)課。主講的《納稅風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避與防范》、《納稅籌劃技巧與實(shí)戰(zhàn)》、《新企業(yè)所得稅法解讀和應(yīng)對(duì)策略及實(shí)施后的合理避稅技巧與涉稅風(fēng)險(xiǎn)防范》、《房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅清算實(shí)務(wù)與納稅籌劃技巧》、《中高收入者個(gè)人所得稅納稅籌劃》、《非財(cái)務(wù)經(jīng)理的財(cái)務(wù)管理》、《應(yīng)收賬款回收與客戶信用管理》、《內(nèi)部控制與風(fēng)險(xiǎn)管理》、《新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則應(yīng)用精要》、《全面預(yù)算管理—管理企業(yè)的財(cái)務(wù)利器》、《成本致勝實(shí)戰(zhàn)—構(gòu)建企業(yè)成本競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)》、《年終財(cái)務(wù)決算實(shí)務(wù)與納稅籌劃》、《內(nèi)部審計(jì)與內(nèi)部控制及財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)防范》等課程深受業(yè)內(nèi)人士好評(píng)。
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