課程背景：
2020年新冠疫情發生后，對于國內整體宏觀經濟造成了非常的影響，一季度GDP大幅降低6.8%，如此大的下降幅度也是改革開放以來第一次。為了應對疫情的發生，中央從宏觀層面出臺了系列的對沖政策，其中對沖政策主要是從貨幣政策和財政政策著手，貨幣政策方面通過下調LPR利率和降準的方式給予貨幣的流動性，財政政策方面中央出臺了前所未有的投資政策一方面地方政府專項債券擴容3.75萬億，特別國債和財政赤字安排2萬億，中央預算投資資金安排6000億元。這次對沖疫情的投資政策主要集中于新基建領域，對于高能級城市群如京津冀、長三角、珠三角、長江中部城市群、成渝經濟圈具有較強的拉動和帶動作用。
房地產行業在貨幣流動性寬松和財政投資加大的背景下，地產銷售逐步回暖，土地價格攀升趨勢抬頭，房地產融資和投資模式出現新的變化，經濟后中國地產在2020年如何發展，融資如何在當下實現，有哪些途徑？未來2-5年地產行業投資重點和布局重點在哪里？如何看來未來房地產開發與地產商發展定位成為大家關注的焦點。
本次課程將全面從中國宏觀經濟發展的層面進行地產行業未來發展定位及投融資手段的全面解讀。
課程收益：
● 掌握疫情過后中國經濟2020年基本走勢
● 掌握疫情下貨幣財政雙驅動的應對舉措
● 了解中國經濟發展基本方向
● 了解貨幣政策和財政政策
● 了解政策出臺的基本邏輯和背景
● 掌握2020年房地產行業發展趨勢與投資拓展趨勢
● 2020年房地產行業的幾個基本趨勢
● 2020年是房地產企業拿地的最好年份
● 2020年房地產行業拿地需要重點布局都市圈與城市群
● 2020年是貨幣投放與資產增值的年份
● 3.75萬億地方政府專項債券與1萬億的財政赤字預示房地產走勢
課程時間：1天，6小時/天
課程對象：政府部門、施工企業、金融機構、房地產企業
課程方式：實戰講授+案例分析+調研問卷+模式解析
課程大綱：
第一講：貨幣財政雙驅動下的房地產行業發展環境分析
一、內部環境看經濟——為了應對疫情對經濟的影響所提出的對沖政策
1. 雪上加霜、共克時艱-中國經濟整體發展走勢
1）一季度GDP增速全線放緩
3）各行業受損嚴重
3）保就業促民生成聚焦點
2. 貨幣財政、雙輪驅動-新基建與地方債擔當主力
1）貨幣發放力度持續加大
2）政府新一輪投資重啟
3. 一體化發展、核心城市群打造-中國發展四梁八柱
1）京津冀一體化
2）長三角一體化
3）粵港澳大灣區
4）長江經濟帶
5）成渝經濟圈
4. 央行降準、流動性釋放-中小微企業的好日子來了
1）大中型銀行貸款主要流向中小微
2）持續加大減稅降費力度
3）延長公積金與稅費繳納時間
二、外部環境看經濟——美聯儲的無限QE與2萬億財政刺激政策
1. 美聯儲的無限QE必然導致全球各國的量化寬松
1）美聯儲寬松引發全球貨幣巨幅波動
2）美聯儲負利率時代即將到來
3）印美金應對疫情已成為當下主要政策
2. 全球的貨幣寬松與泛濫導致本國資產價格走低
1）資產縮水
2）貨幣匯率貶值
3）全球貨幣泛濫時代
3. 全球范圍內的保值與增值資產縮水
1）美金指數持續走高
2）黃金價格看漲
4. 我國的特別國債與地方政府專項債導致貨幣流動性泛濫
1）央行資產負債變變化的十年
2）外匯占款持續縮減
3）人民幣貶值壓力加大
4）特別國債與金融業資本金
三、貨幣政策看經濟——美聯儲負利率時代對于全球經濟的影響
1. 美聯儲負利率將帶動全球各國的低利率政策
1）日本的負利率時代資產、貨幣、出口回顧
2）廣場協定是公平協議
2. 美聯儲負利率將促使各國貨幣流動性泛濫
3. 美聯儲負利率將導致貨幣貶值
4. 美聯儲負利率將導致美金計價資產增值
5. 美聯儲負利率將對我國貨幣政策產生巨大壓力
四、財政政策看經濟——我國貨幣政策與財政政策定位
1. 地方債加碼3.75萬億
1）地方債余額23萬億
2）投放力度空前
3）未來不設限額
2. 財政赤字1萬億
3. 預算內投資資金6000億
1）中央直接投資應對疫情
2）各地投資持續加碼
4. “新基建”與地方政府專項債券導致央行繼續擴大M2體量
5. 房住不炒導致地產類資產增值預期減弱
1）放松人口落戶限制
2）土地上漲預期加大
6. 股市、房產、現金資產收益持續走低
1）資產收益走低是常態
2）股市回顧實體經濟晴雨表
6. 為提振經濟-LPR利率將繼續下調
五、實體經濟看發展——四十年中國經濟發展四代模式
1. 黑貓白貓、發展硬道1978年-2000年
1）引進外資、打造產業
2. 入主世貿、融入全球2000年-2008年
1）融入全球、本土崛起
3. 黃金時代、百花齊放2008年-2014年
1）實體與出口、房產與服務快速發展
4. 騰龍花鳥、鳳凰涅槃2014年-2020年
1）產業轉型、科技創新
2）基建要穩——PPP與地方債
3）利率要穩——LPR、降準
4）匯率要穩——管住資本項
5）股市要穩——審核到注冊
6）房產要穩——房住不炒、因城施策
六、經濟發展看地產——穩字當頭- “六穩”與“六保”下的中國經濟形勢
1. 穩就業——握牢紅線
1）擴大研究生招生規模
2）鼓勵自主創業
3）加大實體扶持力度
2. 穩金融——守住底線
1）控制貨幣政策中性穩健
2）去杠桿
3）穩外匯
4）穩股市
5）防止資產泡沫形成
3. 穩外貿——開拓外線
1）一帶一路建設持續加碼并引入人民幣投資
2）自貿區建設范圍更廣
4. 穩外資——增加內線
1）優惠政策更優惠
2）引進力度更強大
5. 穩投資——打開多線
1）政府投資給資金
2）企業投資給政策
6. 穩預期-控制上線
1）不設GDP目標是為了更好的發展
7. 中美的矛盾
1）全球貿易分工體系下不平衡發展模式
2）產業升級背景下的修昔底德陷阱
3）中國制造2025、市場換技術、央企國企非市場化、農產品及資本項開發
8. 經濟關于我國的貨幣、財政、稅收、金融政策走勢分析
1）宏觀經濟政策：科學穩健、逆周期調節、供給側結構改革、動態平衡
2）貨幣政策：流動性充裕、信貸規模擴張、降成本、緩小微
3）財政政策：提質增效積極的財政政策、壓支出、保民生
4）區域經濟：都市圈城市群、京津冀、長三角、粵港澳
5）資本市場：創業板、新三板
6）匯率政策：人民幣走勢區域分析
7）金融風險防范：穩健適度
8）房地產：城市更新與舊改、都市圈房地產崛起
9）國企改革：三年行動方案
10）投資政策：加大外資引進
11）產業政策：設備更新技改投入、文體旅產業發展、產業消費雙升級
七、投資出口看經濟——經濟對于投資、出口、消費表述的深意
1. 投資-政府投資四萬億的總結與美金加息縮表
2. 消費-高房價背后的消費降級
3. 出口-中美貿易戰將產業轉移進行時終結
4. 低端產業轉移到東南亞
5. 中國產業升級任重道遠
6. 經濟增速放緩、產業衰退
7. 高杠桿作用下的企業無力崛起
8. 系統性風險依舊存在
9. 貨幣貶值預期加大
10. 過剩產能無法消化
11. 老齡化速度加快
12. 政府負債繼續加大
八、全球貿易看經濟——鄧公改開42年與全球貿易分工及一帶一路戰略
1. 富起來-我與全球做生意-產業轉移
2. 強起來-全球與我做生意-產業集聚
3. 沖出重圍-中國一帶一路戰略
4. 走向輝煌-全球產能輸出與中國經濟新一輪崛起
九、區域發展看經濟——都市圈和城市群成為經濟關注的焦點與熱點
1. 經濟看香港問題
2. 經濟看臺海局勢
3. 都市圈和城市群
1）1小時經濟圈與大東京都市圈對于未來三年中國房地產的啟示
2）城鎮化人口集聚將更多集中于高能級核心二線城市及周邊
4. 粵港澳大灣區
1）9+2格局代表了中國未來經濟增長極
5. 長三角一體化
6. 京津冀一體化
十、金融市場看經濟——扶持小微、流向實體、房住不炒、加大寬松
1. LPR利率將會繼續下調
2. 貨幣繼續加大增量投放
3. 貨幣的杠桿效應接近極限
4. 通脹與通縮并存
5. 促進內需與消費
6. 加大貸款投放力度
7. 土地增值潛力凸顯
8. 房企拿地關鍵之年
第二講：土地與發展的博弈-2020年中國房地產
一、2020年是房地產企業投資拓展的最佳年份
1. 3.75萬億地方債+1萬億財政赤字昭示土地價格攀升
2. 房住不炒總基調定位2020年全國房地產價格
3. 政策壓制投資、市場機制反作用明顯
1）鄉村振興主題地產
2）精準扶貧主題地產
3）民生就業主題地產
4. 土地財政仍舊是中國經濟發展的備用金
1）土地價格上漲預期看好
2）房價上漲是時間問題
5. 新周期下的房地產與房價
1）房價漲幅趨穩
2）不存在泡沫
3）庫存去化有效
4）存量住房尚未過剩
6. 2020年“穩房價”與因城施策是基調
1）都市圈城市圈是2020年投資拓展關鍵區域
2）發力“穩杠桿”，寬貨幣改善房地產融資環境
3）區域市場分化加劇，大房企布局城市多、抗風險能力強
4）2020年銷售面積增速預計首次負增長
5）房價上漲按“一線——強二三線——弱二線和三四線”
二、新牛郎與織女的故事——2020年的中國房地產
1. 政府：喜歡卻不能愛
2. 開發商：求之卻總不得
3. 銀行：想給又不敢給
4. 施工：想做卻沒得做
三、剪不斷、理還亂——中國房地產與中國經濟
1. 中國經濟發展的離不開中國房地產
2. 房地產全產業鏈對中國產業格局的影響
3. 房地產開發的土地價格逐年升高的因素
4. 房地產綁架大量的社會公共資源
5. 房地產對于金融行業的影響
6. 房地產對于地方政府稅收的影響
四、從增量到存量、從投資到運營——中國房地產新紅利
1. 中國房地產總供給與總需求分析
2. 城市更新與三舊改造對于中國房地產的影響與機遇
3. 存量市場房地產企業變身運營商與投資商
4. Reits與ABS對于房地產的影響
5. 中國人的財富65%都是房產
五、中國房地產新政策與新機遇
1. 總的房地產存量里60%的老舊小區
2. 城市分化-新一線二線崛起
3. 城市更新-美好生活的向往
1）M0和C65地塊的機遇
2）商辦改長租公寓
3）工業改長租的
4. 農村集體經營性用地直接上市
1）產城業務
2）長租公寓
3）養老地產
4）新型商業
5. 房地產投資信托基金與ABS
六、2020年中央政府積極的財政政策對于房地產影響
1. 都市圈和城市群
1）1小時經濟圈與大東京都市圈對于未來三年中國房地產的啟示
2）城鎮化人口集聚將更多集中于高能級核心二線城市及周邊
2. 粵港澳大灣區
1）9+2格局代表了中國未來經濟增長極
3. 長三角一體化
4. 京津冀一體化
七、當下情況下，房地產投資價值判斷方法及房地產融資
1. 房地產未來的三商合一趨勢
2. 房地產投資增值四個判斷方法
1）產業有動力
2）人口持續增長
3）基礎設施和公共服務
4）土地供應稀缺
3. 新形勢下房地產行業發展融資新模式
1）房地產直接融資
2）房地產間接融資
3）股權融資
4）債權融資
5）私募融資
6）公墓融資
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