您的位置：企業(yè)培訓(xùn)網(wǎng) > 企業(yè)內(nèi)訓(xùn)課程 > 房地產(chǎn)政策解讀與各環(huán)節(jié)涉稅風(fēng)險化解及應(yīng)對培訓(xùn)講師：康健老師（>>點(diǎn)擊查看康健老師詳細(xì)介紹）
課程背景：
在以流轉(zhuǎn)稅為主體、所得稅為輔的稅制中國，企業(yè)的稅收不是財務(wù)做賬做出來的，而是企業(yè)在做業(yè)務(wù)時做出來的，因此，控制企業(yè)的稅收成本必須從合同簽訂開始。同時，在房地產(chǎn)企業(yè)5月1日即將開始實行營改增之際，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該做好哪些準(zhǔn)備工作？在營改增過渡期間，與建筑企業(yè)的相關(guān)合同、發(fā)票如何處理？房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該如何開具發(fā)票和簽訂合同從而真正實現(xiàn)節(jié)稅目標(biāo)？
為解決以上問題，讓房地產(chǎn)企業(yè)真正規(guī)避納稅風(fēng)險，合法合理節(jié)稅，提升房地產(chǎn)企業(yè)的稅收安全，特別設(shè)置此課程。
課程收益：
本課程將對營改增后，政策的解析、行業(yè)的運(yùn)用、難點(diǎn)的剖析、發(fā)票的開具、稅收的籌劃、財稅體制改革等方面，進(jìn)行了全面、詳細(xì)的講解，通過“實操案例”的形式輔導(dǎo)房地產(chǎn)業(yè)的納稅實務(wù)與核算方式，讓學(xué)員既學(xué)既用，全面深入的研究，簡潔易懂的講解，讓納稅不再成為問題。通過本課程的學(xué)習(xí)，能夠讓學(xué)員，對房地產(chǎn)業(yè)稅收有一個全新的認(rèn)識。
授課天數(shù)：2天，6小時/天
授課對象：財務(wù)總監(jiān)、財務(wù)經(jīng)理、稅務(wù)經(jīng)理、會計人員、經(jīng)營人員等
授課方式：講師講授+案例分析+實操演練
課程大綱：
第一講 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)營改增的相關(guān)增值稅政策
1、房地產(chǎn)企業(yè)“營改增”涉及的稅率和征收率
2、房地產(chǎn)企業(yè)增值稅的納稅申報與匯總納稅
3、增值稅一般納稅人與小規(guī)模納稅人管理
4、應(yīng)納增值稅額的計算（增值稅進(jìn)項抵扣、進(jìn)項轉(zhuǎn)出與不允許抵扣規(guī)定）
5、增值稅專用發(fā)票的認(rèn)證期限、抵扣期限及特殊規(guī)定
6、增值稅專用發(fā)票丟失的處理
7、增值稅會計核算
8、房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)項稅金抵扣的幾種規(guī)定
9、增值稅進(jìn)項留抵稅額能否抵減增值稅欠稅形成的滯納金?
10、企業(yè)辦理跨區(qū)遷移，在遷出地尚未抵扣的留抵稅額，在遷入地是否可以繼續(xù)抵扣？
第二講 房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)對“營改增”的三大原理
一、三證統(tǒng)一：法律憑證、會計憑證四和稅務(wù)憑證相互統(tǒng)一
二、三價統(tǒng)一：合同價、發(fā)票價和結(jié)算價相互統(tǒng)一
三、三流統(tǒng)一：資金流、發(fā)票流和勞務(wù)流（物流）相互統(tǒng)一
第三講 房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)對“營改增”的策略
一、第一策略：過渡期政策問題
1、房地產(chǎn)企業(yè)銷售營改增之前自行建造的商品房是按照一般計稅方式還是簡易計稅方式計算征收增值稅？或是繼續(xù)計算繳納營業(yè)稅？營業(yè)稅稅率5%還是簡易征收率6%或是3%？如果購買方只要增值稅專用發(fā)票用來抵扣進(jìn)項稅額銷售方是否可以按照一般計稅方式計算繳納增值稅？
2、房地產(chǎn)企業(yè)銷售營改增實施后自行建造的商品房是否一定按照一般計稅方式計算繳納增值稅？
3、房地產(chǎn)企業(yè)銷售營改增實施前購買的商品房按照一般計稅方式還是簡易計稅方式計算繳納增值稅？按照一般計稅方式卻沒有對應(yīng)的進(jìn)項稅額？
4、房地產(chǎn)企業(yè)營改增實施日前后的新老項目怎么劃定？是按照取得土地使用權(quán)證日期？還是建設(shè)用地規(guī)劃許可證日期？建設(shè)工程規(guī)劃許可證日期？建設(shè)工程施工許可證日期？預(yù)售許可證日期？竣工驗收備案證日期？
5、營改增后房地產(chǎn)企業(yè)購買個人的房產(chǎn)能否抵扣進(jìn)項稅額？
6、營改增后個人銷售二手房區(qū)分普通住房和非普通住房嗎？能否繼續(xù)適用差額征稅政策？
7、營改增后房地產(chǎn)將開發(fā)產(chǎn)品轉(zhuǎn)為自用固定資產(chǎn)，可否抵扣進(jìn)項稅額？或者是視同銷售？視同銷售并沒有改變所有權(quán)，也許將來還會出售。一次性允許抵扣進(jìn)項稅額，會導(dǎo)致進(jìn)項稅額很大而長期不需要繳納增值稅。可否按照使用年限逐年計算抵扣？或者是參照企業(yè)所得稅按照不少于最低折舊年限20年計算分?jǐn)偟挚圻M(jìn)項稅額？
8、營改增后房地產(chǎn)將開發(fā)產(chǎn)品轉(zhuǎn)為經(jīng)營性出租固定資產(chǎn)，可否抵扣進(jìn)項稅額？一次性允許抵扣進(jìn)項稅額，會導(dǎo)致進(jìn)項稅額長期大于出租銷項稅額而長期不需要繳納增值稅。
9、融資性售后回租合同未執(zhí)行完畢怎樣處理？經(jīng)營性租賃房產(chǎn)呢？
10、先期拿地，成本較小，營改增后拿地成本可否抵扣？建設(shè)成本商品后，增值較大怎樣處理？
11、股權(quán)轉(zhuǎn)讓土地，怎樣進(jìn)行抵扣？
12、合作建房，以地?fù)Q房，以房換地增值稅怎樣處理？
二、第二策略：拿地環(huán)節(jié)增值稅處理的問題
1、房地產(chǎn)企業(yè)支付的土地出讓金是否有機(jī)會抵扣進(jìn)項稅？以什么票據(jù)為準(zhǔn)？
2、房地產(chǎn)企業(yè)以招拍掛所支付的土地出讓金計算抵扣進(jìn)項稅額，扣除率按照11%計算還是6%
3、房地產(chǎn)企業(yè)支付的為獲得土地相關(guān)的各種費(fèi)用是否有機(jī)會抵扣進(jìn)項稅？比如拍賣傭金、評估費(fèi)、交易費(fèi)？
4、支付的各類政府規(guī)費(fèi)能否獲得進(jìn)行抵扣？青苗補(bǔ)償費(fèi)用票據(jù)使用？市政配套費(fèi)用怎樣抵扣？
5、房地產(chǎn)企業(yè)為了取得土地與當(dāng)?shù)卣炗喌耐顿Y協(xié)議中所明確的紅線外支出如何計算征收增值稅？紅線外支出要不要視同銷售征收增值稅？另外，紅線外支出也屬于取得土地的成本，但是只有文件沒有財政收據(jù)，可否抵扣進(jìn)項稅額？操作層面怎樣處理？
6、房地產(chǎn)企業(yè)股權(quán)轉(zhuǎn)讓方式取得的土地怎么抵扣進(jìn)項稅額？
7、房地產(chǎn)企業(yè)股權(quán)轉(zhuǎn)讓方式轉(zhuǎn)讓了土地使用權(quán)，是否征收增值稅？假如被轉(zhuǎn)讓的公司資產(chǎn)主要是房屋、土地權(quán)屬。
8、支付的各類拆遷補(bǔ)償費(fèi)或拆一還一的成本如何抵扣？
9、營改增后，一級開發(fā)商取得土地，生地變熟地后轉(zhuǎn)讓，是參照營業(yè)稅的差額計算方式還是一般計稅方式計算征收增值稅？
10、附帶建設(shè)回遷房取得土地方式下，回遷房產(chǎn)視同銷售并繳納增值稅？現(xiàn)金拆遷補(bǔ)償部分的增值稅處理？無論是回遷房產(chǎn)補(bǔ)償還是現(xiàn)金補(bǔ)償能否算取得土地使用權(quán)的進(jìn)項稅額？
11、項目公司尚未成立，以總公司的名義拿地，合同的簽字方，發(fā)票抬頭都是總公司，不是項目公司。在項目公司成立后，取得土地的相關(guān)支出是否能作為項目公司的成本？項目公司是否可以進(jìn)行增值稅抵扣？
三、第三策略：前期工程環(huán)節(jié)的問題
1、如果沒有最終取得土地所發(fā)生的前期調(diào)研費(fèi)用、可行性研究費(fèi)能否抵扣進(jìn)項稅額？
2、項目批報建費(fèi)用怎樣抵扣，發(fā)票或收據(jù)是什么樣的？，項目報建時按規(guī)定向政府有關(guān)部門繳納的報批費(fèi)，如人防工程建設(shè)費(fèi)、規(guī)劃管理費(fèi)、新材料基金（或墻改專項基金）拆遷管理費(fèi)、招投標(biāo)管理費(fèi)等。
3、規(guī)劃設(shè)計費(fèi)用如何抵扣進(jìn)項稅額？項目立項后的總體規(guī)劃設(shè)計、單體設(shè)計費(fèi)用、管線設(shè)計費(fèi)用、改造設(shè)計費(fèi)用、可行性研究費(fèi)用（含支付社會中介服務(wù)機(jī)構(gòu)的市場調(diào)研費(fèi)用），制圖、曬圖費(fèi)，規(guī)劃設(shè)計模型制作費(fèi)用、方案評審費(fèi)用。
4、勘測丈量費(fèi)用如何進(jìn)行抵扣進(jìn)項稅額？主要包括：水文、地質(zhì)、文物和地基勘察費(fèi)，沉降觀測費(fèi)，日照測試、撥地釘樁驗線費(fèi)、復(fù)線費(fèi)、定線費(fèi)、放線費(fèi)、建筑面積丈量費(fèi)等
5、工程招標(biāo)費(fèi)用如何進(jìn)行抵扣進(jìn)項稅額？包括工程招標(biāo)管理費(fèi)、工程招標(biāo)交易服務(wù)費(fèi)、工程招標(biāo)代理服務(wù)費(fèi)用等（什么情況下必須進(jìn)行招標(biāo)？）
6、“三通一平”費(fèi)是否可抵扣進(jìn)項稅額？如何進(jìn)行抵扣進(jìn)稅額？道路通、電力通（含按規(guī)定應(yīng)交的占道費(fèi)、道路挖掘費(fèi)）、自來水（上下水道）、場地平整（包括開工前垃圾運(yùn)費(fèi)）的費(fèi)用。
7、臨時設(shè)施費(fèi)如何進(jìn)行抵扣進(jìn)項稅額？工地甲方臨時辦公室，臨時場地占用費(fèi)，臨時借用空地租費(fèi)，以及沿紅線周圍設(shè)置的臨時圍墻、圍欄等設(shè)施的設(shè)計、建造、裝飾等費(fèi)用。
8、 其他費(fèi)用可否抵扣進(jìn)項稅額？包括擋光費(fèi)、危房補(bǔ)償鑒定費(fèi)、施工噪音管理費(fèi)等。
四、第四策略：建安環(huán)節(jié)的問題
1、代建市政設(shè)施，房地產(chǎn)公司為總包方，分包給分包公司，房地產(chǎn)公司只收取代理費(fèi)，如果營改增前符合按代理業(yè)繳納營業(yè)稅的條件，營改增后，增值稅如何處理？可以按照服務(wù)業(yè)代理業(yè)6%差額計征增值稅嗎？分包單位發(fā)票開給政府。
2、建成后無償移交給政府、公用事業(yè)單位用于非營利性社會公共事業(yè)的，其成本、費(fèi)用所發(fā)生的進(jìn)項稅是否可以從銷項稅額中抵扣？
3、利用地下基礎(chǔ)設(shè)施建造的車位、車庫，不能辦理產(chǎn)權(quán)，用來銷售或者出租，進(jìn)項稅額能否抵扣？沒有全部銷售或出租完畢，進(jìn)項稅額抵扣多少？不能辦理產(chǎn)權(quán)銷售或者出租是按照銷售不動產(chǎn)的稅目還是出租不動產(chǎn)的稅目？
4、存貨與固定資產(chǎn)劃分標(biāo)準(zhǔn)的變化對建筑、房地產(chǎn)企業(yè)抵扣進(jìn)項稅額有無關(guān)系？
5、房地產(chǎn)企業(yè)與建筑企業(yè)簽訂工程施工合同后，按照當(dāng)?shù)卣ㄔO(shè)局或監(jiān)理站的要求所繳納的勞保費(fèi)也取得了行政事業(yè)性收據(jù)，可否抵扣進(jìn)項稅額？這部分錢建設(shè)局會撥付建筑施工企業(yè)，建筑施工企業(yè)做增值稅收入嗎？除此之外，也許還有專項文明施工費(fèi)、專項安全措施費(fèi)。
6、營改增后甲供材處理的變化對房地產(chǎn)業(yè)稅負(fù)的影響在哪里？
7、園林綠化工程營改增后的涉稅風(fēng)險控制技巧在哪里？
8、清包工環(huán)節(jié)材料費(fèi)用怎樣抵扣？
9、生產(chǎn)企業(yè)提供自產(chǎn)貨物并提供安裝勞務(wù)的怎樣處理？
10、房地產(chǎn)公司免費(fèi)為業(yè)主提供房屋維修服務(wù)，免費(fèi)維修所消耗的材料或更換的配件是否需要作進(jìn)項稅轉(zhuǎn)出或視同銷售處理？
11、購方納稅人將增值稅專用發(fā)票進(jìn)行認(rèn)證抵扣后，因銷方納稅人未申報繳納稅款，購方納稅人是否需就已認(rèn)證抵扣稅款做進(jìn)項稅額轉(zhuǎn)出？
五、第五策略：融資環(huán)節(jié)的問題
1、金融業(yè)營改增前的抵扣問題，銀行貸款利息方面，銀行是否會開具增值稅專用發(fā)票以抵扣進(jìn)項稅？
2、非金融業(yè)營改增的抵扣問題，委托貸款、企業(yè)拆借、社會集資可否抵扣進(jìn)項稅額？
3、.統(tǒng)借統(tǒng)貸利息分割單可否抵扣進(jìn)項稅額？一方取得利息進(jìn)項稅額發(fā)票也要轉(zhuǎn)出，另一方支付利息分割單可以抵扣進(jìn)項稅額？還是只能開具發(fā)票才可以計算抵扣進(jìn)項稅額？
4、房地產(chǎn)信托基金資金成本的抵扣問題？
六、第六策略：銷售方面的問題
1、預(yù)計房地產(chǎn)銷售、出租稅率？都是11%嗎？還是出租要按照17%計算？
2、房地產(chǎn)企業(yè)預(yù)收賬款是否就要按照適用稅率計算繳納增值稅？房子還沒建已經(jīng)實現(xiàn)了銷售，訂金、定金、意向金、誠意金，是在取得預(yù)售許可證之后簽訂了銷售或預(yù)售合同確認(rèn)增值稅收入還是只要收到錢就要算收入？
3、房開企業(yè)以繳納保證金抵扣購房款方式搞促銷，例如業(yè)主預(yù)存2萬元，將獲得抵扣5萬元購房款優(yōu)惠，請問，用預(yù)存款購房應(yīng)該如何繳納增值稅？
4、公司為了開拓市場，采購了一些禮品（如模型、小工具、雨具等）送給購房業(yè)主。請問，購進(jìn)禮品的進(jìn)項稅額能否抵扣？銷項稅額怎樣計算？
5、房地產(chǎn)企業(yè)開盤后一售而光，但房子還沒建，只有銷項沒有進(jìn)項，可否先預(yù)征后清算？清算時點(diǎn)選擇在取得竣工驗收備案時間？
6、對于不同類型的房產(chǎn)即住宅、商業(yè)地產(chǎn)、車位，是否采用不同的增值稅政策？稅率一樣，預(yù)征率會一樣嗎？
7、項目公司將開發(fā)產(chǎn)品轉(zhuǎn)作固定資產(chǎn)，屬于視同銷售行為？進(jìn)項稅如何抵扣？如果隨后又進(jìn)行出售，銷項稅和進(jìn)項稅又如何處理？
8、以土地或商品房進(jìn)行投資增值稅處理？ 視同銷售嗎？
9、將房產(chǎn)免費(fèi)提供給酒店使用，是否視同銷售？還是視同出租？
10、合作建房一方出土地、一方出資金不成立獨(dú)立法人企業(yè)，雙方都要視同銷售繳納增值稅嗎？可否有視同采購的進(jìn)項稅額？
11、營改增后“買房贈車庫”等行為如何納稅以及風(fēng)險如何控制？
12、營改增后視同銷售行為如何納稅？
13、“三大費(fèi)用”中涉及的進(jìn)項稅額如何抵扣，有何風(fēng)險？是否要進(jìn)項轉(zhuǎn)出？
14、房地產(chǎn)企業(yè)營改增后總分支機(jī)構(gòu)匯總納稅，可否包括子公司？實務(wù)中取得土地后辦理項目子公司的較多。
15、營改增后首付款與按揭款該如何納稅？
16、我公司將自己開發(fā)的商品房轉(zhuǎn)為出租，這種行為算企業(yè)所得稅的視同銷售嗎，營改增后如何處理？
17、房開企業(yè)的中央空調(diào)修理費(fèi)，可否作進(jìn)項稅額抵扣？
18、企業(yè)在小區(qū)內(nèi)安裝路燈，采購路燈鋼桿、燈罩、燈泡及其他配件，并取得增值稅專用發(fā)票，其進(jìn)項稅額能否抵扣？ 營改增后變化？
19、購銷雙方約定以銀行承兌匯票方式進(jìn)行結(jié)算，產(chǎn)生的貼現(xiàn)息費(fèi)用由購買方承擔(dān)。貼現(xiàn)息費(fèi)用是否可認(rèn)定為增值稅價外費(fèi)用？貼現(xiàn)息可否單獨(dú)開具增值稅專用發(fā)票？
第四講 其他需要關(guān)注的問題
1.購買的材料都可以抵扣進(jìn)項稅額嗎？
2. 購買的材料沒有全部用于工程怎么辦？
3. 購買的材料工地施工超定額浪費(fèi)了怎么辦？
4. 購買的材料工地被盜丟失怎么辦？
5. 購買的材料抵頂了分包工程款怎么辦 ？
6. 自用的施工機(jī)械處理給分包商怎么辦？ 被盜了怎么辦？
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